在城市化进程加速的今天，停车难问题催生出大量关于地下车位的纠纷，其中人防车位的权属争议尤为突出。开发商声称“谁投资谁受益”，业主则认为“建设成本已分摊到房价”，而法律条文与司法实践之间也存在微妙差异。

一、判断归属的核心要素

根据《人民防空法》第五条规定，人防工程所有权归国家，但平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这一规定看似清晰明了，但在实务中却因 “投资者” 定义的模糊性以及使用权转让规定的不明确，引发了诸多争议。

（1）投资来源与成本分摊

核心规则：

人防车位的收益权归属取决于投资主体。开发商需提供独立核算凭证（如工程预算文件、未计入房价的财务记录）以证明其独立承担建设成本。若无法证明，则推定成本已由业主通过购房款承担，收益权归全体业主。

典型案例：

无锡金马国际花园案：开发商未能提供独立承担人防工程成本的证据，法院判决 196 万元收益归全体业主。

合肥海顿公馆案：业主通过调取《土地增值税清算审核报告》，证实车位建设成本已计入房价，最终法院认定业主为实际投资者，开发商无权出售车位。

法律依据：

《人民防空法》第五条确立 “谁投资、谁受益” 原则，但需结合成本分摊实际情况。

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内车位归属需考虑投资与约定，但人防车位因涉及国防资产，需额外审查成本分摊。

（2）地方政策与权属登记

地域差异显著：

1.禁止出售型：新疆、安徽、江苏等地明确人防车位不得出售，只能短期出租（如江苏规定租期不超过 3 年）。

2.使用权转让型：福建、江西、湖南等地允许开发商转让使用权，但需办理《平时使用证》并备案。

3.所有权归属争议：上海、重庆等地规定人防车位归投资者所有，而苏州等地明确其所有权属于国家。

程序要求：

开发商需向人防办申请《平时使用证》，未备案的转让协议可能被认定无效。例如，武汉某小区因开发商未取得使用证，法院认定其转让行为无效。

地方政策可能直接影响合同效力。例如，苏州规定人防车位出租期限不得超过 3 年，超过部分无效。

（3）合同约定与交易性质

协议性质决定效力：

1.租赁与使用权转让的区分：若协议名为 “租赁” 但实质为长期转让（如一次性收取超 20 年费用），可能因违反《民法典》第七百零五条租赁期限限制而部分无效。

2.使用权转让的合法性：在允许转让的地区（如江西），开发商需通过合同明确使用权归属，并确保不涉及所有权处置。例如，赣州越秀花苑案中，开发商通过合法使用权转让合同获得政府认可。

风险提示：

即使合同约定车位归属，若成本已分摊入房价，条款可能被认定无效。例如，合肥海顿公馆案中，开发商在补充协议中约定车位归其所有，但因成本已由业主承担，法院判决该条款无效。

（4）司法裁判倾向

回避所有权争议，侧重收益权分配：

多数判决依据 “谁投资谁受益” 原则，要求开发商承担举证责任。若开发商无法证明独立投资，则推定业主为实际投资者。例如，无锡中院在某案中指出，开发商将人防工程成本计入房价后，业主即成为实际投资者，收益权归业主。

法院通常不直接认定人防车位所有权归属，而是通过收益分配平衡各方利益。

举证责任分配：

1.开发商举证责任：需证明成本未计入房价（如提供独立财务凭证），否则承担不利后果。

2.业主举证责任：主张共有权时，需提供房价包含人防成本的证据（如购房合同、测绘报告）。

例如，南京某小区业主通过调取物价局备案文件，证明车位成本已分摊，最终胜诉。

程序合规要求：

未取得《平时使用证》的人防车位，开发商无权转让使用权。例如，北京某案中，开发商因未备案被法院认定转让协议无效。

二、典型案例

金谷小区 “钉子扎胎” 事件

福建宁德金谷小区开发商以高价出售人防车位使用权，引发业主集体维权。业主因停车受阻，认为车位成本已计入房价，开发商无权高价出售。开发商则出示规划局、人防办批文，强调自身作为投资者享有收益权。

法院在审理此案时，依据《人民防空法》第五条，综合考虑小区建设的实际情况以及相关证据，认定开发商享有使用权，但同时明确要求其必须保证战时功能不受影响。

法院的判决思路是，虽然开发商在建设过程中可能投入了资金，但人防工程的特殊性质决定了其首先要满足国防需求，在不影响战时功能的前提下，开发商可基于投资关系享有一定的使用和收益权利。

广州白云区业委会败诉案

广州白云区某小区业委会主张人防车位使用权应随房屋销售转移至业主。但法院经审理认为，开发商对车位进行了初始登记，且有证据表明建设成本未分摊至房价。

因此，法院驳回了业委会的诉求，并明确指出人防车位产权归国家，使用权及收益权应依据投资关系进行分配。

在此案中，法院重点审查了开发商的成本核算资料以及相关登记文件，遵循了 “谁投资谁受益” 的原则，同时也强调了人防车位产权的国有性质。

张家港 “使用权证” 争议

张家港某小区开发商向业主发放《人防工程平时使用证》，但法院认定该证无法律依据，判令退还购车位款。

此案中，开发商以 “出售” 名义转让使用权的行为，被法院认定可能违反了 “禁止买卖” 人防工程的规定，从而导致合同无效。这一案例凸显了开发商在处置人防车位使用权时，必须严格遵守法律规定，不能以任何形式变相买卖人防车位，否则将承担合同无效的法律后果。

三、争议焦点

1、权属登记难题： 人防车位因其特殊性质，无法办理产权证。开发商通常以 “使用权转让协议” 替代销售，但协议的性质究竟是租赁还是转让，直接影响其法律效力。在实际案例中，部分法院认定 20 年以上使用权转让协议实为变相买卖，可能无效。例如，在某些案件中，法院会根据协议的具体条款、双方的真实意思表示以及当地的交易习惯等来判断协议性质。如果协议中约定了业主对车位具有长期、排他性的使用权利，且转让价格接近车位的市场价值，那么法院可能倾向于认定该协议为变相买卖，从而依据相关法律规定判定其无效。

2、收益分配矛盾： 收益分配问题是人防车位争议的关键环节。若收益归开发商，开发商就需要证明建设成本独立于房价，这需要提供详细的财务资料和相关工程文件作为证据。而若收益归业主，业委会则需要有效发挥监督作用。例如，江西抚州某小区通过业委会成功收回人防车位使用权，前提是开发商无法自证成本未分摊。但在实际操作中，业委会在监督过程中往往会遇到诸多困难，如开发商不配合提供财务信息、收益核算不透明等。为解决这些问题，一些小区的业委会通过聘请专业审计机构对开发商的财务状况进行审计，或者与开发商协商建立定期的收益公示制度等方式，来保障业主的知情权和收益权。

3、战时征用与日常管理冲突： 人防车位的首要功能是满足战时防空需求，因此在日常管理中必须保证其战时功能不受影响。然而，在实际生活中，常因消防通道占用、设施维护不到位等问题引发纠纷。以金谷小区为例，业主投诉人防出口被锁，开发商以 “防盗” 为由进行抗辩。但从法律角度来看，开发商不能以任何理由擅自改变人防设施的用途或影响其正常使用，必须确保在紧急情况下能够迅速投入战时使用。除了出口被锁的问题，还有一些小区存在人防设施内堆放杂物、消防设备老化未及时更换等情况，这些都可能在战时影响人防工程的功能。

四、业主如何规避风险

1、核查购房合同：仔细核查购房合同中的各项条款，重点关注房价构成、公共设施分摊等内容。尤其要留意是否有关于人防工程成本的相关表述，如是否明确将人防工程建设费用纳入房价。如果合同中没有明确说明，也可以通过查阅开发商向物价部门备案的房价构成文件等方式，来确认房价是否包含人防工程成本。若能证明成本已分摊，业主可依法主张共有权。

2、成立业委会：积极推动业委会的成立，通过业委会这一组织形式，以集体行动的方式来监督收益分配。业委会有权要求物业公开人防车位的收支明细，包括租金收入、维护费用等各项账目，确保收益分配的透明化和规范化。同时，业委会还可以代表业主与开发商就人防车位的使用和管理问题进行协商，维护业主的合法权益。

3、警惕 “以租代售”：在签订相关协议时，务必明确协议的性质是租赁还是使用权转让。对于开发商提出的一次性支付超 20 年费用的条款要保持警惕，因为根据法律规定，租赁期限超过 20 年的部分无效。如果业主签订了此类协议，可能会面临权益无法得到有效保障的风险。因此，业主应尽量选择签订正规的租赁合同，并按照法律规定的租赁期限进行约定。