在日常生活中，我们常遇到物业不作为的情况，这不仅影响居住品质，更可能侵害业主的财产和人身安全。那么，当我们遭遇物业不作为时，该如何有效维权呢？

案例引入

案例背景

某小区业主陈先生发现自家房屋存在漏水问题，多次向物业公司反映，但物业公司一直未采取有效措施进行维修。不仅如此，小区内的公共设施也长期无人维护，环境卫生状况堪忧，安保人员形同虚设，车辆随意进出，导致小区内盗窃事件频发。陈先生和其他业主对此十分不满，多次与物业公司沟通无果，于是决定通过合法途径维护自己的权益。

法院审理

在陈先生等人提起的诉讼中，法院对物业公司的服务进行了全面审查。法院认为，物业公司与业主之间存在合法有效的物业服务合同，物业公司应当按照合同约定提供相应的服务。

对于陈先生房屋漏水问题，虽然房屋本体的维修责任在保修期内由开发商承担，但物业公司有义务协助业主与开发商沟通解决。

然而，物业公司未积极履行协助义务，构成违约。此外，对于小区公共设施维护、环境卫生管理和安保工作，物业公司也未达到合同约定的标准，存在明显的不作为行为。

最终，法院判决物业公司限期对小区公共设施进行维修和保养，加强环境卫生管理和安保工作，并对陈先生房屋漏水问题协助开发商进行维修。

案例解析

物业不作为的常见情形

在本案中，物业公司的不作为主要体现在以下几个方面：

一、房屋维修不及时：陈先生房屋漏水问题长期得不到解决，物业公司未积极履行协助义务，导致业主权益受损。

二、公共设施维护不到位：小区内的公共设施如电梯、健身器材等长期无人维护，存在安全隐患，影响业主正常使用。

三、环境卫生管理不善：小区环境卫生状况差，垃圾清理不及时，公共区域卫生死角多，给业主生活带来不便。

四、安保工作缺失：小区安保人员配备不足，门禁系统形同虚设，车辆随意进出，导致小区内盗窃事件频发，业主财产安全无法保障。

业主维权的三种方法

基于本案以及常见的物业不作为情况，以下是三种有效的业主维权方法：

方法一：收集证据，明确问题

业主在认为物业公司存在不作为时：

1.要收集相关证据：如照片、视频、书面记录、通讯记录等，明确物业公司未履行合同义务的具体情况。例如，小区公共设施损坏未及时维修、环境卫生长期不达标等。这些证据在后续的协商、投诉或诉讼中都将起到关键作用。

2.拍照、录像：对小区内存在的问题进行拍照、录像，记录问题的具体情况和时间。

3.书面记录：将与物业公司沟通的情况以书面形式记录下来，包括沟通的时间、地点、人员及内容。

4.保留通讯记录：保留与物业公司工作人员的短信、微信、邮件等通讯记录，作为证据。

方法二：与物业公司协商或向相关部门投诉

在收集好证据后，业主可以先尝试与物业公司进行协商，提出具体的整改要求。

如果协商无果，可以向业主委员会反映问题，请求业委会介入协调。

同时，还可以向当地房管局、物业管理科等相关部门投诉，要求对物业公司的不作为行为进行调查处理。在投诉时，要详细说明问题情况，并附上相关证据，以便相关部门能够更好地了解和处理问题。

方法三：通过法律途径解决

如果通过协商和投诉仍无法解决问题，业主可以选择通过法律途径维护自己的权益。根据《民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规，物业不作为可能构成违约行为，业主有权向人民法院提起诉讼，要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在诉讼过程中，业主提供的证据将直接影响法院对物业公司是否构成不作为的认定，因此前期的证据收集工作至关重要。

提起诉讼：业主可以向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求物业公司承担违约责任。

申请仲裁：如果物业服务合同中约定了仲裁条款，业主可以向仲裁机构申请仲裁解决纠纷。

主张赔偿：对于因物业不作为给业主造成的损失，如财产损失、精神损失等，业主可以要求物业公司进行赔偿。

律师提醒

1.这些证据千万不能收：

物业手写《情况说明》（无公章）

头承诺录音（未经对方同意可能无效）

非原件的缴费收据

2.这些话术绝对不能说：
“再不修我就拒缴物业费” → 改为“依据最高法司法解释，我方将在履行缴费义务后追究贵司违约责任”
“你们就是黑心物业” → 改为“贵司行为已违反《民法典》第942条规定”

3.这些文件必须保存：

物业服务合同原件（否则法院可能驳回起诉）

专项维修资金使用记录（防止物业挪用）

业主大会表决原始票箱（保留至少2年）