一、案件回顾：

2024 年，河南禹州某小区上演了惊险一幕。业主温某像往常一样，将车停在自家租赁的车位上，未曾想，一场 “天降横祸” 突然降临。小区某栋楼的外墙水泥块毫无征兆地脱落，重重砸向温某的爱车，车辆前挡风玻璃瞬间碎裂，引擎盖也严重变形凹陷，经评估，维修费用高达 1 万余元。

温某第一时间找到物业公司，要求其承担赔偿责任，却遭到拒绝。物业公司以 “已进行日常检查”“意外无法避免” 等理由推脱。无奈之下，温某只能将物业公司诉至法院。

经过严谨的审理，法院最终判决物业公司承担全部赔偿责任，这一结果让不少深受外墙脱落困扰的业主看到了维权的希望。

事实上，类似的悲剧并非个例。在安徽滁州，一位业主的车辆同样遭遇外墙脱落物 “袭击”。幸运的是，车辆受损程度相对较轻，但维修费用也不容忽视。该业主与物业多次协商无果后，选择通过法律途径解决。在法院的调解下，物业公司不仅赔偿了 3000 元维修费用，还主动提出免除该业主一年物业费，以此化解纠纷。

而在湖南株洲，一起更为严重的事故令人痛心。一名年仅 6 岁的儿童在小区内玩耍时，不幸被外墙脱落物砸中，造成九级伤残。漫长的治疗过程和后续的康复费用给孩子家庭带来了沉重负担。最终，法院判决物业承担 37.8 万元的赔偿责任，为受害者讨回了公道。

这些触目惊心的案例，都将矛头指向了同一个关键问题：物业公司对小区的安全管理是否真正落实到位？

二、法院判决依据：物业为何担责？

根据《民法典》第 1253 条规定：“建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

在河南禹州温某的案件中，法院经过深入调查认定：小区外墙属于全体业主的共有部分，物业公司作为小区的管理者，负有维修、养护的法定责任。然而，物业公司在日常管理中，并未及时排查外墙存在的安全隐患，既没有申请维修基金对破损外墙进行修补，也未在危险区域设置明显的警示标志。物业公司声称 “已做检查”，但无法提供详实的检查记录、隐患处理报告等有效证据，难以证明自身无过错。因此，仅凭一句 “已做检查” 远远不足以成为免责理由。

值得注意的是，在处理此类纠纷时，物业公司常试图以 “业主拖欠物业费” 或 “已提交维修申请但未获批” 为由推卸责任，但这些说辞均无法得到法律支持。

法律明确规定，物业费缴纳与物业履行安全保障义务是两个独立的法律关系，不能相互捆绑。而对于维修申请未获批的情况，物业公司有义务积极与相关部门、业主大会沟通协调，采取临时加固等必要措施降低风险，而不是消极等待、放任隐患存在。

三、物业的安全责任边界

01｜定期检查：

物业公司不能将 “定期检查” 停留在口头承诺，而应形成一套严谨、规范的工作流程。首先，需制定详细的外墙及公共设施检查 计划，明确检查周期（如每季度或每半年一次）、检查内容（包括墙体结构稳定性、装饰材料牢固程度、保温层附着情况等）。检查过程中，要安排具备专业知识的人员进行操作，使用专业检测设备，如实记录检查情况，建立完整的检查档案。一旦发现细微裂缝、局部空鼓等早期隐患，就要及时标记并跟踪处理。

02｜及时维修：

发现隐患后，物业公司需迅速响应。对于一些小范围、简单的破损，如局部瓷砖脱落、小面积涂料起皮，应在发现后的 24 小时内组织人员修复；而对于涉及结构安全、大面积脱落等复杂问题，要立即启动维修基金申请流程。在申请过程中，主动向业主说明情况，提供详细的维修方案和预算，配合业主大会完成相关手续。若维修基金申请周期较长，必须采取临时加固措施，如加装防护网、设置隔离带，防止事故发生。

03｜设置警示：

在隐患尚未排除期间，设置警示标志是降低风险的重要举措。物业公司应在危险区域周边拉起醒目的警戒线，树立清晰的警示牌，注明 “外墙脱落危险，请勿靠近” 等提示信息。对于高层外墙维修，还需在地面划定安全区域，安排专人值守，引导行人、车辆绕行。此外，可通过小区公告栏、业主群等渠道，及时向业主通报外墙隐患情况及处理进度，提高业主的安全防范意识。

04｜应急处理：

当外墙脱落事故不幸发生，物业公司不能逃避责任，而应积极应对。第一时间赶赴现场，协助业主保护好事故现场，配合警方、保险公司进行勘查取证。主动与业主沟通协商赔偿事宜，制定合理的赔偿方案。若协商不成，要尊重法律程序，配合法院调查，承担相应的法律责任。同时，以事故为契机，对小区其他建筑外墙进行全面排查，防止类似事件再次发生。

四、业主维权指南

01.证据收集：

事故发生后，业主务必保持冷静，立即对现场进行拍照、录像，记录车辆受损细节、脱落物位置、周边环境等关键信息。同时，妥善保存车辆维修票据、诊断证明（若有人身伤害）等相关证据。必要时，可邀请邻居、保安作为证人，为后续维权提供有力支持。

02.书面通知：

及时以书面形式通知物业公司，要求其承担赔偿责任并对隐患进行整改。发送通知时，可通过 EMS 邮寄、在小区公告栏张贴、业主群发送等多种方式，确保物业公司收到通知，并保留送达证据。在沟通协商过程中，保持理性克制，通过录音、聊天记录等方式留存协商过程，为可能的法律诉讼做好准备。

03.行政投诉：

若与物业公司协商无果，业主可向当地住建部门投诉，住建部门有权对物业公司的履职情况进行监督检查，责令其限期整改。同时，积极联合其他业主，通过业主委员会督促物业公司履行职责。业主委员会可代表全体业主与物业公司进行谈判，必要时可启动更换物业公司的程序。

04.起诉维权：

当所有协商、调解途径均无法解决问题时，业主应果断拿起法律武器，向法院提起诉讼。聘请专业律师，整理好证据材料，明确诉讼请求。法院会依据事实和法律规定，公正裁决，帮助业主维护自身合法权益。

律新提醒：业主如何避免“飞来横祸”？

1.停车避险：避免停放在老旧外墙下方，尤其是风雨天气。

2.观察警示标识：若物业未设置安全提示，可要求整改。

3.购买车损险：部分保险公司可先行赔付，再向物业追偿。

五、结语：物业不能“只收钱不办事”

近年来，高层住宅老化问题加剧，外墙脱落事故频发。物业公司作为小区管理者，必须履行安全保障义务，否则将面临法律追责。而业主也应提高维权意识，遇到类似情况时，积极取证，依法索赔。只有双方共同努力，才能营造一个安全、和谐的居住环境。