关于房地产预查封的有关法律规则
2004年最高法院和国土资源部、国家建造部联合颁布的法发(2004)5号文件《最高人民法院、国土资源部、建造部关于依法标准人民法院履行和国土资源房地产处理部分协助履行若干问题的告诉》对法院查封土地运用权和房产榜首次运用了预查封的规则：
一、对土地运用权的预查封规则了三种状况：
“十三、被履行人悉数交纳土地运用权出让金但没有处理土地运用权挂号的，人民法院能够对该土地运用权进行预查封。
十四、被履行人部分交纳土地运用权出让金但没有处理土地运用权挂号的，对能够切割的土地运用权，按已缴付的土地运用权出让金，由国土资源处理部分承认被履行人的土地运用权，人民法院能够对承认后的土地运用权裁决预查封。对不能够切割的土地运用权，能够悉数进行预查封。
被履行人在规则的期限内仍未悉数交纳
土地出让金的，在人民政府回收土地运用权的一起，应当将被履行人交纳的依照有关规则应当交还的土地出让金交由人民法院处理，预查封主动免除。”
榜首种状况是指：土地申请人现已全额交纳了土地出让金，在没有处理土地运用证之前，尽管土地依然挂号在原土地运用者手中或国家土地部分处理之下，应该视为现已归于被履行人的产业，能够查封履行。
第二种状况是指土地申请人现已部分交纳土地出让金，没有悉数交款，能够依照现已交纳的金钱核算能够查封的土地面积，对土地切割面积查封，假如不行切割的土地面积，法院能够悉数查封。
第三种状况是指：土地申请人部分交纳土地出让金，在查封期限届满前，假如人民政府依法回收土地运用权，被履行人现已交纳了部分土地出让金能够作为被履行人的产业用于履行。
二、对能够预查封的房产规则了如下三种状况：
“十五、下列房子虽未进行房子
所有权挂号，人民法院也能够进行预查封：
(一)作为被履行人的
房地产开发企业，已处理了商品房预售许可证且没有出售的房子;
(二)被履行人购买的已由房地产开发企业处理了房子权属初始挂号的房子;
(三)被履行人购买的处理了商品房预售合同挂号存案手续或许商品房预告挂号的房子。”
榜首种状况是指，对房地产
开发商现已建成能够运用并处理了商品房预售许可证的待售房子，尽管没有处理产权挂号，也能够查封履行。这种状况下的被履行人一般是房地产开发商。
第二种状况是指被履行人向房地产开发企业现已购买了房产，并处理了初始挂号的房产。所谓初始挂号，是购房人从开发商处购买了房产，现已处理产权挂号但没有收取
产权证明的房产。
第三种状况是，被履行人购买的房子尽管没有处理产权初始挂号，但现已与开发商签订了购房合同并现已交纳了房款的没有挂号的房子。
在这里，榜首、第三种状况是指对没有处理产权挂号的房产能够查封履行，第二种状况是对现已挂号但没有颁布产权证的房产能够查封履行。根据这个规则，房地产商正在开发建造的房产，在没有获得商品房预售许可证之前，不能处理预查封挂号。
三、预查封的协助履行及效能
(一)协助履行部分的操作
“十六、国土资源、房地产处理部分应当根据人民法院的协助履行告诉书和所附的裁决书处理预查封挂号。土地、房子权属在预查封期间挂号在被履行人名下的，预查封挂号主动转为查封挂号，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开端核算。”
这一规则是协助履行部分接纳法院的协助履行告诉后处理地预查封房地产，在预查封期间挂号在被履行名下时无须法院下达手续即能够主动转为正式查封。由预查封转为正式查封，从预查封之日起核算查封期限。
(二)预查封的期限及效能
“十七、预查封的期限为二年。期限届满能够续封一次，续封时应当从头制造预查封裁决书和协助履行告诉书，预查封的续封期限为一年。确有特殊状况需求再续封的，应当通过所属高级人民法院同意，且每次再续封的期限不得超越一年。
十八、预查封的效能等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未处理预查封续封手续的，预查封的效能消除。”
这两条规则预查封的法律效能与正式查封的效能相同，即在查封期间不能向第三人过户，不行私行处置(典当、担保、出售)。预查封期满未处理续预查封手续的，原预查封效能自查封期满主动失效。预查封期限为二年，原预查封法院只要一次续期权力，续期最长为一年，第2次续查封续须经省高级法院同意。每次续期不得超越一年。这个规则意图是避免法院久封不决或不履行的状况发作。
