农人朋友,遇占地或拆迁时,你们总是问
补偿规范应该是多少,应该怎样才干进步补偿。而咱们总会说你不要先谈补偿问题,而是只谈或要点谈合法性问题。
这是为什么? 说的简略直白一点,农人朋友的意图并不想管不合法合法问题,而是得到合理的补偿。但要到达这个意图运用的技巧和方法便是:“不能说补偿问题,假设对方归于不合法占地或拆迁,咱们就要在不合法问题上较真比赛,让对方自动提出给予合理补偿,以此到达取得合理补偿的意图。”这就叫“声东击西”!
假设您还没有理解就接着看下面的解说。假设看完解说再不理解那就打电话。
实践中的占地拆迁十有八九都是违法的。而在违法的状况下,就谈不上补偿规范问题,由于法令规则的规范是具有合法手续的前提下的补偿规范。假设是没有合法手续,便是不能占地拆迁的问题,而不是补偿多少的问题。
二是这样才干取得好的作用。
就比方说,有人想要砍你一刀,你当然要回绝阻挠他砍,而不是问假设砍了补偿多少钱?假设现已砍完了,那也不能只说补偿问题,而要说他砍的不合法性问题,要追查他刑事责任,再谈补偿问题,这样才压力大作用好。所以说,咱们这样通知你是一种十分重要的战略,联系到维权的胜败,联系到你能否得到合理的补偿。
你知道“声东击西”的道理吗?许多工作是不能简略的直接去要,而是要讲点技巧的。您不要以为这无所谓。只需从不合法问题上较真,对方才会有压力,最终才干让对方自动谈补偿问题,这时候你再说你的补偿数额计划,才会有用。只谈补偿不谈不合法,等于默认了对方合法,对方必定会好高兴好高兴啊!原因便是你把对方最怕的合法不合法问题给避开了,这样一来,对方就没有弱和怕的当地了。
对方(当地政府或
开发商)不会怕你谈补偿低的问题的。由于他会有一万个理由说补偿不低,其间最有力的理由是评价陈述或政府规则的规范。再者即便低也需求法院或政府部分来判别,他怎样会怕呢!这样一来本归于自动的咱们就陷入了被迫。而当你避开补偿问题,说不合法问题时,对方就无力回击了,由于所谓评价陈述和补偿规范,在不合法拆迁占地的状况下是彻底无效的!
怎样判别是否合法?
关于乡村的团体土地而言,没有省级政府或国务院的征地批文,或尽管有批文,但报批材猜中的《征地查询结果承认表》未经你们土地承包人或房主签字就归于不合法。不论是修公路铁路仍是城中村改造,都或许是不合法的,您千万不要再用不信任的口气责问咱们律师----政府干的国家要点工程怎样或许违法!事实上,大部分要点工程便是违法建造的。当然,这些工程或许会有一些手续,比方立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有,而这才是与咱们农人最相关的东西。
专业拆迁罗立志律师团队与您就有关土地维权的咨询对话,本团队是专门为农人朋友供给法令服务的,处理的案子类型首要是与土地相关的案子,比方不合法占地、征地、房子拆迁以及相关的刑事案子。因而,每天都会招待许多朋友的电话咨询或当面咨询,但由于时刻的约束和律师水平经历的不同,这种咨询的作用未必能够很好。因而,笔者现将农人咨询问题中具有重要性规律性遍及性的问题以对话的方法注销,农人朋友在咨询前最好先仔细阅读本文,假设有其他问题然后再进一步咨询,这样方能收到更好的作用。
1、我的土地被征了(或我的房子立刻要被拆掉),但他们给的补偿费太少(或底子没有给),想问问律师,终究应该补偿多少啊?
先不要谈补偿费多少的问题,首先得看看占地(或拆迁)是否合法,假设不合法,你能够回绝签字回绝占地(或拆迁)。
2、合法必定合法,是要修公路(或是政府要建新乡村;或修水电站.....),是本市的要点工程呢?
不要以为政府出头的项目就必定合法,占地拆迁都是政府的行为;也不要以为要点工程就合法,
高速公路铁路也有许多不合法的,疆土资源部的百日举动中查办的违法占地,仅国家级要点工程就占40%以上,假设算上当地的要点工程,那该有多少?!要点工程往往自以为有要点工程的护身符,便感觉违法也有了底气。
3、怎样才算合法呢?
占用农人团体土地搞建造(农人自己的住所、村企业和村公益建造在外),有必要运用国有土地。所以,有必要得有省级政府或国务院的
土地征收批文才算合法(当然,批文自身也或许不合法,那就要求吊销。);假设原本归于农业用地的,还有必要有农用地转为建造用地的批文,这个转用批文一般也是省级政府或国务院同意。假设要拆迁房子,那还要具有更多同意手续,比方:发改委的立项批文、规划部分的规划答应批文、疆土部分的用地手续批文(是土地征收同意后由谁运用土地的另一个批文)。
4、他们(当地政府或开发商)说有批文啊?
不能说有批文就真的有,即便有批文也要仔细研讨研讨是真是假,是否是你这块地的批文,有的或许分明没有却谎报有;还有的拿其他地块的批文来假充;还有分明需求10个方面批文(如立项、规划、用地、环保评价、拆迁答应等等),只是才有几个;依据笔者近十年的处理土地案子的经历,当地政府和开发商为了将土地这块肥肉吃到手,真是无所不用其极,什么招数都有。比方,分明没有批文,拿其他批文“滥竽充数”;分明是50亩地的批文,谎报100亩地;分明只是农用地转用的批文,却称现已征收了;分明被征地农户没有在征收前承认签字,却制造假签字报批;分明是根本农田,却以荒地上报;分明土地前3年年产量3000元,上报才400元;分明应该国务院同意,却由一个县政府同意了;分明是没有弥补犁地,却假造在哪哪弥补了多少犁地;分明是造
商品房,却称搞农人住所;分明同意的才30亩,实践占用60亩;分明没有经过任何征收程序,却忽然冒出来3年曾经现已处理了国有土地运用证;分明仍是乡村还有500亩土地,却一纸文件就变成了城市,悉数土地也由团体变成了国有;分明什么批文什么手续都没有,便是要占地要拆房......以上我说的这些造假术都有真实的事例佐证,不是我在这里幻想。尽管不能说悉数的当地政府都是如此,但的确十分遍及,现已成为了常态,我写每个造假术时,那些案子就在我脑海里翻滚,那些不幸的农人兄弟其时面临这些粗犷的圈套和暴力的占地拆迁时的画面就浮现在我眼前,太不像话了,法令现已沦为这些政府愚弄百姓的道具。
5、政府不应该这个姿态啊,咱们一向以为政府只是给咱们补偿费太低,没想到工作是这个姿态?
当然,咱们不是否定整个政府,中央政府(国务院)是不愿意这些问题存在的;当地政府也是某些人在某些方面违法。
6、我怎样才干知道有没有这些批文呢?
首先是向他们要,谁要占地、拆迁,应该自动出示相关的法令手续,以证明自己的合法性; 第二、看看自己是否签字承认过。 第三、看看是否布告过。 假设你是土地的承包人,没有让你在征收土地报批前的土地现状查询文件上签字承认,那当地政府就不能上报资料,就底子不或许同意;当然也有未经土地运用人签字承认而同意征收的,那要么是假签字,要么是没有签字,但这种批文底子便是不合法的应予吊销的。 (附:2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严厉土地管理的决议》“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、方位、补偿规范、安顿途径奉告被征地农人;对拟征土地现状的查询结果须经被征地乡村团体经济安排和农户承认;确有必要的,疆土资源部分应当依照有关规则安排听证。要将被征地农人知情、承认的有关资料作为征地报批的必备资料。”) 第四、最好的了解本相的方法当然是到疆土资源管理部分(疆土局)直接查验,疆土部分应该将是否同意了土地征收以及征收的有关内容给农人看,由于这是农人的根本的权力。但实践状况并不达观,许多当地的疆土部分不让人们看,如同这是国家机密似的。这种做法掠夺了农人的知情权。事实上许多土地被不合法占用,权力又难以维护,其间一个重要原因便是农人不知道状况到底是怎样的,是否合法不清楚,感觉是违法,但又说不清楚终究是什么当地存在违法。所以,不论农人去信访,仍是打官司,都不能提到点子上,更不能切中要害。也正由于如此,违法者才肆无忌惮地霸道地施行违法。想想看,假设咱们将违法的状况查询的一览无余,那维权就等于现已成功了一半。当然,只是一味抱怨实践没有用途,专业拆迁维权律师署理案子的榜首步便是深查本相,采纳各种强有力的手法将征收土地等檀卷资料搞到手,当然只是看看批文是不可的,还要看悉数的报批资料,以发现“问题所在”,然后对症下药。为此,咱们下大力气进行律师的查询取证训练,还专门成立了查询取证中心,杂乱的取证由专人担任。即便如此,取证往往也是困难的,需求付出许多汗水,可见维权的路是多么不易。
7、那么,征收土地时,什么状况应该省政府同意什么状况应该国务院同意?
应该由国务院同意征收的状况有4种:
(1)根本农田(多少都是);
(2)根本农田以外的犁地超越三十五公顷的;
(3)其他土地超越七十公顷的;
(4)省、自治区、直辖市人民政府同意的路途、管线工程和大型根底设施建造项目、国务院同意的建造项目占用土地,触及农用地转为建造用地的,由国务院同意。此种状况,由国务院一起处理征收土地批阅手续。
征收以上4种状况以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府同意,并报国务院存案。
8、咱们首要关怀补偿费多少,政府是否合法我不论,再说政府违法又怎样,咱们还能不让人家占地?
当然,我知道你们首要关怀的是补偿费多少,并且真实来说,即便占地不合法,假设是国家或当地政府的要点工程,在现在的法制环境下,依据咱们的经历,也很难做到回绝占地。由于你假设真的去用身体挡他们,他们就或许动用差人抓人,乃至雇佣社会人员打人。所以咱们律师不建议你们去用身体挡。但即便咱们阻挠不了,也有必要在是否合法上较真,咱们有必要发动各种程序,并动用媒体等各种资源,运用法令武器等各种力气,将他们的违法问题曝光给法庭和社会,由于只需这样,你们才干争取到比较合理的补偿。法令尽管很软(特别是维护农人权力的法令),有些法院也或许不会公平,但毕竟仍是有些法院的法官或复议机关的官员会动一点悲天悯人,他们即便不判政府一方败诉,只需稍稍向违法者施加点压力,他们就会自动找你们商洽洽谈,你们的补偿费问题就会得到必定程度的处理。当然某些高层政府官员也是或许会有一个理性的情绪,不必定彻底与底层的比方乡政府镇政府,区政府的低层官员一个声调。这是咱们所依据多年的经历总结出来的,叫“深查本相,专家会诊,精心策划,多管齐下,以力促谈”。在咱们的尽力下,咱们律师事务所经过各种力气的整合和运用,简直每天都会招待前来商洽洽谈的各地当地政府官员。洽谈完成了双赢或多赢。
瞧,这实践上是无法的做法,由于这说明在土地问题上,法令难以发挥作用了。但在实践的环境下,这也许是最好的挑选。
9、咱们想经过上访处理问题,不知律师看行不可?
上访(到北京等高层倾诉)和上房(在房顶的自杀等过激行为)简直不能处理这种杂乱的法令问题,最好的方法是经过法令的程序,如复议、诉讼、舆论监督等归纳的多管齐下的手法。这样不只是是作用好,危险也小。许多农人朋友上访多年乃至几十年,不光没有处理问题,还把诉讼时效复议时效超越了延误了,原本能够处理的问题也没有了期望。当然还浪费了很多的金钱和时刻。
设置信访准则的初衷当然不容置疑,但由于各种原因,其作用根本便是“总是让人们充满期望,最终是绝望”。所以,咱们建议像这种实践的土地纠纷案子仍是要经过复议、诉讼等途径处理。当然采纳这些法令办法的一起,经过信访敲敲边鼓仍是能够的。
但上访特别是来北京上访的危险也是十分的大,许多人被当地政府部分抓回,乃至拘留判刑。
10、假设悉数手续都是合法的,征收土地的补偿规范是怎样的呢?
征地补偿费包含3项:即土地补偿费、安顿补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安顿补助费是依照该犁地被征收前前3年均匀年产量的若干倍核算,原本土地管理法规则是最高30倍。但依照《国务院关于深化改革严厉土地管理的决议》规则现已突破了30倍。“依照现行法令规则付出土地补偿费和安顿补助费,尚不能使被征地农人坚持原有生活水平的,不足以付出因征地而导致无地农人社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当同意添加安顿补助费。土地补偿费和安顿补助费的总和到达法定上限,尚不足以使被征地农人坚持原有生活水平的,当地人民政府能够用国有土地有偿运用收入予以补助.” 需求留意:榜首、归于根本农田的有必要依照最高规范补偿(根本农田占犁地的80%以上,即大部分犁地归于根本农田。);第二、假设归于不合法占地,就应当经过洽谈依照高的规范补偿; 11、咱们组的土地被征收了,村委会做主将补偿费均匀分配给了整体乡民,这样做对吗? 这是显着过错的。一是,征收的归于乡民小组的土地,就只能由本乡民小组范围内的农人进行分配。由于我国乡村农人团体土地的悉数权的结构是“三级悉数,组为根底”,90%以上依然归乡民小组(即曩昔的出产小队)悉数;二是不能搞悉数补偿费的均匀分配。土地补偿费能够在本乡民小组成员均匀分配;而安顿补助费只能分配给被征地农人,依照被征地数量进行分配。
