解除房屋租赁合同纠纷的处理

合同有必要严守，是合同法上的一项基本原则。可是，当事人可依合同约好或许法令规矩而享有免除权，以便从合同的捆绑中摆脱出来。
在房子租借合同联系中，除当事人约好外，依据《合同法》的有关规矩，两边在以下景象下享有合同免除权：
1.承租人的免除权。在租借房子具有瑕疵(包含物的瑕疵和权力瑕疵)，致使承租人无法运用，或许利益遭到重要影响，或许在适当期间内不能进行运用收益的，或许租借房子毁损致使不能实现合赞同图的，承租人能够免除合同。《合同法》第二百三十一条规矩：“因不行归责于承租人的事由，致使租借物部分或许悉数毁损、灭失的，承租人能够要求削减租金或许不付出租金;因租借物部分或许悉数毁损、灭失，致使不能实现合赞同图的，承租人能够免除合同。”《合同法》第二百三十三条规矩：“租借物危及承租人的安全或许健康的，即便承租人缔结合一起明知该租借物质量不合格，承租人依然能够随时免除合同。”
《合同法》第二百三十三条规矩仅限于物的瑕疵，并且限于物的瑕疵到达“危及承租人的安全或许健康”的程度。咱们以为，关于租借房子的瑕疵，不论是物的瑕疵仍是权力瑕疵，只需契合《合同法》第九十四条第(四)项规矩，承租人能够建议免除合同。关于承租人因租借房子存在瑕疵而建议免除合同的，应满意以下要件：(1)承租人的运用收益遭到的阻碍有必要到达严峻程度。可是，假如租借房子关于承租人有特别利害联系的，则该阻碍即便未到达严峻程度，也应答应承租人免除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行补葺。但在补葺为不行能或许虽有或许但于承租人已无利益的，则无需催告即可建议免除合同。《合同法》第二百三十三条规矩的用语是“能够随时免除”。但应留意的是，其条件是租借房子的瑕疵已到达“危及承租人(包含同住人)的安全或许健康”的程度。在此种景象下，即便承租人缔结合一起明知该租借房子存在瑕疵，也不影响其免除合同。这一点与一般的合同免除规矩不同，其立法理由在于要肯定保护人的生命与健康。对此条作相反解说，便是，假如租借房子的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或许健康”的，而该瑕疵在缔结合一起即为承租人所知悉的，承租人将不得建议免除合同。
2.出租人的免除权。包含：(1)承租人违背约好办法，或许不依租借房子的性质而对租借房子进行运用收益的。《合同法》第二百一十九条规矩：“承租人未按照约好的办法或许租借物的性质运用租借物，致使租借物遭到丢失的，出租人能够免除合同并要求赔偿丢失。”(2)承租人拖延付出租金，经出租人催告，仍不于催告期限内付出租金的。《合同法》第二百二十七条规矩：“承租人无正当理由未付出或许拖延付出租金的，出租人能够要求承租人在合理期限内付出。承租人逾期不付出的，出租人能够免除合同。”(3)承租人未经出租人赞同，将租借房子转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规矩：“承租人未经出租人赞同转租的，出租人能够免除合同。”
3.两边均有的免除权。不定期的房子租借合同，两边均能够随时免除合同。《合同法》第二百三十二条规矩：“当事人对租借期限没有约好或许约好不明确，按照本法第六十一条的规矩仍不能确认的，视为不定期租借。当事人能够随时免除合同，但出租人免除合同应当在合理期限之前告诉承租人。”
实践中，因房子租借合同的免除而发作的胶葛也比较多。处理此类胶葛时，应留意：
1.当事人有约好的，从其约好;没有约好的，则只能依据法令的规矩免除房子租借合同，不然，将构成违约。
2.合同的免除，并非因契合免除条件而当然发作，而应以有免除权的一方行使为必要。这儿需求区别合同的免除与附免除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约好的条件成果而享有构成权，其效能的发作以实践行使免除权为必要;后者则因约好(不行能是法定)条件成果，而当然发作合同消除的效能。行使免除权，依据《合同法》第九十六条规矩，应以告诉的办法。但亦不阻碍以诉讼的办法来行使，由于申述自身能够视为一种告诉。
3.要严厉掌握合同免除的条件。当事人只要在契合约好或法定条件的情况下，才干免除合同;在不契合免除条件的情况下，即便宣布免除告诉，也不能发生合同被免除的法令效能，相反，构成违约。