二手房生意是指现已在房地发作意中心备过案、完结初始挂号和总挂号的、再次上市进行生意。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权生意二级商场的俗称，包含商品房、答应上市生意的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、
经济适用房、限价房。那么二手房生意的详细流程及留意事项呢?
第1步：生意前的产权审阅
忧虑买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主生意的一大原因。但做足前期预备工作，这一问题也将不是问题。
首要，要细心检查业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签定后边的合一起就需求有两个人的姓名;其次，看购房时的相关凭证，比方购房发票、契税发票等，作为辅佐证据以开始承认房子
产权归属。
危险提示：此环节最大危险便是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，有必要去查档并得到承认答案。你相中的房子有或许处于典当状况，也有或许由于有债款胶葛而处于查封状况，而一旦房子产权有问题，生意即宣布无效。
第2步：交定金与签合同
看好房子，承认房子产权后，交定金便是水到渠成的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有诀窍的。房子动辄上百万，以5%核算定金额度也能到达5万元。所以当生意进行到这个环节时，请多留个心眼。
假如你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。假如生意两边都有能够信赖的第三方，则能够签一个简略协议，约好赎楼结束之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝
履行合同的，视为违约”。假如没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。详细做法是：生意两边到银行去签一份监管协议即可，约好在生意中心完结递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时分会签一份预定生意合同，演示文本能够在深圳市疆土房管局网站上下载。合同至少需求约好物业地址、成交金额、交楼时刻、违约金和违约职责等，详细条款见演示文本。
危险提示：
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约好高额违约金，进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有或许以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预定生意合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3 .为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需求签一份交房确保金协议，约好从定金中扣除1万元左右的确保金。在查验家具、电器无缺，水电、物管等费用缴清，钥匙交代结束之后，再交还确保金。
第3步：赎楼
赎楼是一门大学识，不同赎楼办法费用不同、供楼时刻不同、面对的危险也不同。一般来说，赎楼是业主方的职责。赎楼有两种操作办法：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，发作的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其间只需求发作担保费，但买家需求提早供楼。
“出于危险考虑，买家最好选用前一种办法赎楼。经往后一种办法，可节约0.4%的短期赎楼利息，但假如生意停止、卖家悔约不卖或是房子存在产权问题，买家将堕入被迫地步。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小诀窍：假如通过同行转按揭，上述费用少不了，但能够节约不少时刻。别的，担保公司与银行有对接的联系，比方某个担保公司对应的银行或许就只有工行、中行等等。假如不知道怎么挑选担保公司，可到计划办按揭的银行咨询，不然先行挑选担保公司或许要空跑一趟。
危险提示：因赎楼发作的危险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行借款赎楼，都是不可取的办法。假如发作生意因意外原因停止、房子被查封等问题，买家会冒危险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
第4步：付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主生意需求忧虑的第二大问题便是资金监管。事实上，资金监管现在已成系统，生意两边依照既成规则来做，危险很小。无论是通过何种办法生意，首期款有必要放银行监管。
详细操作是：生意两边到银行签一份资金监管协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在买家过户结束、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假如生意顺利完结，银行会把金钱打给卖方;假如中心呈现问题生意停止，则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行处理资金监管，则能够省去这笔费用。
出于公正视点考虑，银行会要求生意两边在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时生意两边不需求亲自到银行，也能防止买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
危险提示：
1.买家要确保首期款通过独立的第三方进行监管，防止资金危险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.假使放款书没有提早签字，卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款，防止“人走茶凉”。
第5步：签定生意合同
在交定金环节，记者现已提早知会：自主生意能够先签定一个“书面协议”，这个协议与一般的中介的居间合同十分相似，仅仅缺少了中介那部分内容。其格局能够参阅中介的居间合同，或许直接到深圳市疆土房管局网站的“信息揭露”栏目的房地产处理相关下载处，下载《深圳市二手房预定生意及居间服务合同(2008版演示文本)》作为参阅。
签定书面协议时，最主要要重视四个方面，是产权状况、房产总价、生意税费及日期，其间要留意的是书面协议里边要清晰生意税费两边怎么分管。日期也是十分重要，像交定金、过户、交楼时刻，承认日期才干够确保生意顺利进行，例如规则赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交给首期之后，就可签定疆土房管局的正式二手房生意合同。深圳市房地产生意行业协会(下简称房协)的相关负责人通知记者，自主生意两边能够在任何能够上网的当地，上到房协的网站，注册并填写相关内容，通过共4个工作日的确权及处理时刻后，就能够直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去收取，完全免费。据该负责人介绍，现在房协现已取消了中介代打合同的资历，不过仍是有中介通过公司端口代打
二手房合同并收取必定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
危险提示：
1.假如房产有共有权人，要让共有权人一起签字，防止后边呈现共有权人不同意出售导致生意存在失利的或许。
2.假如有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明，防止租客以侵略优先购买权为由导致生意失利。
3.假如房产有较为宝贵的家私家电，最好在附表中对家具家电的状况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还能够附上家具家电的相片，以防交房时呈现货不对板的状况。
4.假如该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要清晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，清晰违约职责才干保证自己的权益。
第6步：选银行和办按揭
假如不是一次性付款，买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与，要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个工作日。不过在处理按揭前，买方需求自己心里有个数，假如房产楼龄较新，例如是在2000年今后入伙，由于评价价比较高，借款一般能够贷到多半。假如是在2000年曾经的房子，那么借款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也能够在请求按揭时一起处理，避免来回跑腿。
至于银行的挑选，中介人员引荐说四大国有银行的借款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行履行的方针根本共同，所以并不需求更多考虑。
危险提示：
1 .假如借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，不然生意不成将形成违约。
2 .现在二套房贷有收紧趋势，有或许呈现借款批不下来的状况，那么为防备该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决办法，例如是
解除合同仍是补偿违约金等。
第7步：过户及缴税
去过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
至于办证时刻，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年曾经的旧证是30个工作日，2000年今后的新证是20个工作日)。缴税时，假如合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;假如是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;假如是按揭借款拿的便是房产证复印件，银行也会主动去疆土房管局处理典当手续，在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示：
1.房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题。
2 .现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房发作意停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好假如在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
第8步：后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，假如房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，终究业主才交钥匙，正式完结生意。而上述的水电等交代，就要分别到处理处、水务局、有线电视台、供电局等部分去处理，两边应预备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，处理水电交代的时分或许要供给典当合同，生意两边最好在去之前打电话进行咨询，避免来回跑动。最主要的是之前有签定《交房确保金协议》，假如房子内部家具家电完好，就交回给业主确保金。假如家具家电的确有缺失，那么通过两边洽谈后能够在确保金里边进行抵扣。
危险提示：
1.假如交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房确保金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以最好在最初约好交房确保金时，尽量把确保金的数额做大。
2.户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，最好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。
