依据财政部、国家税务总局近来发布的《关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税[2010]121号，以下简称“财税[2010]121号文件”)规则，对租借房产，租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人依照房产原值交纳房产税。这一规则不光使免租期怎么交纳房产税有了结论，也给房主们提了醒：新方针下，房产租借合同不签免租期税负要轻一些。
新政意在整理无租和免租税务处理
就财税[2010]121号文件的相关规则，记者采访了中国税网中心专家。专家剖析以为，新方针意在规范房产租借税收问题，进一步厘清无租运用和免收租金的房产税实务处理。
《
房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规则，房产税由产权所有人交纳。产权归于全民所有的，由运营办理的单位交纳。产权出典的，由承典人交纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或许产权未承认及租典胶葛未处理的，由房产代管人或许运用人交纳。前款罗列的产权所有人、运营办理单位、承典人、房产代管人或许运用人，统称为交税义务人。
2009年之前，一些相关企业和私营企业老板，将自己的私有房产无偿供给给单位运用而不缴房产税的现象适当遍及。1986年，财政部、国家税务总局联合下发《关于房产税若干详细问题的解说和暂行规则》([86]财税地字第8号)，初次对无租运用怎么交纳房产税问题进行了清晰。依照该文件第七条之规则，“交税单位和个人无租运用房产办理部门、免税单位及交税单位的房产，应由运用人代交纳房产税。”
但由于该方针并未清晰无租运用房产是按房产余值仍是按租金交税，所以各地一般规则，无租运用免税单位和应税单位的房产，应由运用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的商场租借费核算核定。如《大连国税局关于印发<大连市当地税务局核定
征收房产税暂行规则>的告诉》(大地税发[1999]48号 )第二条就规则：无租运用非主管部门又不能供给原值证明的房产、藏匿搬运房租无法承认租金收入的、以什物或其它方式抵顶房租无法承认租金收入的和申报租金收入显着与商场价格不符的，税务机关将核定征收房产税。《河南省当地税务局房产税办理办法》第十五条也规则，对房子租借人不申报租金收入或申报不实的，主管当地税务机关能够核定其租金规范。其详细办法是：以交税人实践租借的房子建筑面积和适用的租金规范核算出应税租金收入。租金规范由各市、县(含县级市，下同)当地税务机关查询测定。第十八条第四款规则，主管当地税务机关对房产税计税依据的特别景象按下列规则处理：即对交税人将房子租借后在一年内未收取租金收入的，应由交税人先按房产计税价值核算交纳房产税;待实践获得租金收入后再按租金收入结算税款。《北京市实施〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》(京政发[1986]165号)第四条规则，“企业、事业单位房产，不管自用仍是租借均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，核算交纳房产税。其他单位和个人租借的房产，以租金收入为
房产税的计税依据。”《青岛市当地税务局关于房产税、乡镇土地运用税、车船税问题解答》(青地税一函[2008]9号) 规则，依据《关于印发<山东省
房产税征收办理暂行办法>的告诉》(鲁地税三[1998]9号)第十条第二款“交税单位和个人无租运用免税单位、交税单位的房产，应由运用人代缴房产税。税额由当地当地税务主管机关依照同类房产的商场租借费核算核定。”
为一致税收方针，财政部、国家税务总局在2009年联合下发《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税[2009]128号)，该文件第一条进一步清晰：“无租运用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代交纳房产税。”也便是说，从2009年12月1日开端，无租运用房产由房产运用人依照房产余值代缴房产税。
但该文件发布后，又有企业提出了这样的问题：假如租借合同中约好租借期开端后一段时间内(如1-3个月)为免租期，那么该免租期是否归于无租运用而按房产原值交税?
从另一视点而言，管帐准则关于免租期的管帐处理又有清晰规则。《企业管帐准则第21号——租借(2006)》第二十六条规则：“关于运营租借的租金，租借人应当在租借期内各个期间依照直线法确以为当期损益;其他办法更为体系合理的，也能够选用其他办法。”
结合上述财税规则，专家以为，无租运用应理解为整个合同期内不付租借金而运用房产，免租期则是在合同期内付租借金的前提下免收部分期限的租金，也便是说，免租期不同于无租运用。但专家也一起着重，关于租金在租借期内各个期间按直线法承认仅仅管帐处理办法，并不适用于税务处理。
此次发布的财税[2010]121号文件规则，免租期由产权所有人依照房产原值交纳房产税。这一规则实践便是对免租期
房产税怎么交纳作了进一步的清晰，也是对财税[2009]128号的弥补和完善。
房产租借合同不签免租期税负较轻
关于一般企业来说，房产税归于小税种，触及的问题也相对简略。可是关于那些以自有房产租借为主的商业地产企业而言，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。特别是在财税[2010]121号文件出台后，免租期的房产税落在“房主”身上，因而在签定租借合一起，是否要将“免租期”写入房产租借合同，房主最好先算一下税负再做决议。
为了阐明新政前后的税负改变，专家为咱们举例阐明。
例如，A企业于2011年1月1日将一套价值1000万元自有某房产租借给B公司用于生产运营，两边签定了一份租期为10年而且金额固定的租借合同，两边在合同中约好，房产租借合同约好的年租金100万元，前两年免收租金。当地政府规则房产税减除起伏为30%.
《房产税暂行条例》第三条规则，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值核算交纳。详细减除起伏，由省、自治区、直辖市人民政府规则。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参阅同类房产核定。房产租借的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规则，房产税的税率，依照房产余值核算交纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入核算交纳的，税率为12%。
依照上述合同约好，依据财税[2010]121号文件的规则，A企业应承当的房产税核算如下(以下单位均为万元)：
租借期内应缴房产税=租金收入×12%=800×12%=96(万元)。
免租2年应缴房产税=房产原值×(1-30%)×1.2%=1000×(1-30%)×1.2%×2=1.68(万元)。
10年租期内A公司应交纳的房产税=96 1.68=97.68(万元)。
从核算结果能够看出，在财税[2010]121号文件下，A公司则要多缴1.68万元的房产税。假如两边签定合同的，将800万元租金在租借期内平均分配，而不是签定前两年免租运用，尽管租金总额相同，可是实践税负会有1.68万元的差异。
1.68万元关于具有千万房产的A公司而言或许不算什么，但专家以为，依照税法规则，房产租借还需要交纳营业税及其附加，个人所得税，企业所得税以及印花税等。这些税款加在一起是一笔不小的数目。因而，她主张，往后企业在签定房产租借合一起，尽量不设免租期，这样税负要轻一些。
