在分期付款买房过程中，借款人常常遇到这样两种状况：一方面银行采纳格局条款的方法要求购房人将所置办的房子作为典当物典当给银行;另一方面银行还采纳格局条款的方法要求借款人为所置办的房子购买一份产业险或许要求借款人购买必定期限的人寿险。
一、关于典当房的稳妥
在传统民法中，
不动产典当权人的典当利益因为典当物的意外灭失而减损的危险是由典当权人自己承当的。我国担保法第五十一条规则，典当人对典当物价值削减无过错的，典当权人只能在典当人因危害而得到的补偿范围内要求供给担保。也就是说，当典当物意外灭失时，典当权人享有的仅仅一种债款恳求权，而不再是担保物权。依据该恳求权，典当权人能够恳求债款人别的供给必定担保。这时分，假如典当人有才能别的供给担保，而且也乐意供给担保，天然没有问题。可是假如这时分债款人没有能够别的供给担保的产业或许回绝供给担保，那么债款人因为担保物意外灭失而减损的担保利益，就无法得到满足的补偿。债款人只能自己承当因为典当物意外灭失带来的危险。
债款人为了防止这种危险的发作，往往需求求助于各种法令方法。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第八十条规则，在典当物灭失、毁损或许被征用的状况下，典当权人能够就该典当物的稳妥金、补偿金或许补偿金优先受偿。因而在购房借款典当中，为了防备作为典当物的房子意外灭失带来的危险，对房子意外灭失或许毁损进行稳妥是活跃和有利的方法。问题的关键是，对房子进行稳妥终究是强制的，仍是由当事人自在约好的，稳妥的费用终究由谁来付出。缔造部《城市
房地产典当管理方法》第23条规则，典当当事人约好对典当房产稳妥的，由典当人为典当的房地产投保，稳妥费由典当人担负。该规则对这个问题的处理是否合理呢?
担保合同本质上依然是当事人的合意，是否给作为典当物的房子购买稳妥应当由当事人约好。上述方法规则典当当事人能够约好对典当房产稳妥是有道理的，可是上述方法规则稳妥费有必要由典当人担负就不合理了。终究由谁来付出稳妥费归于合同的内容，应当由当事人自己洽谈确认，部门规章不能越俎代庖地替当事人做主，强行规则稳妥费有必要由典当人付出，不然就违反了合同法的基本准则。
在实践中，购房借款合同一般都是银行事前拟定的格局合同，该合同书现已清晰把为房子进行稳妥，而且稳妥费由典当人付出作为合同的必备条款。因为借款银行现在在假贷商场上依然处于独占位置，借款人一般没有才能对格局条款提出洽谈修正的要求。因而不管有无上述缔造部的规则，借款银行现现已过格局合同的方法，在事实上现已把为典当房子购买稳妥的责任强加给了借款人。现在的问题是，怎么确认上述条款的法令效能。判别这种格局条款是否合理合法有用，应当依据合同法的有关规则进行。依据我国合同法第三十九条的相关规则，银行要求购房人为房子购买稳妥，是为了在房子意外灭失、毁损的状况下，保全自己享有的担保利益的合理方法。至于由谁来付出稳妥费用则首要取决于借款商场的供求状况。当借款商场中，借款量求过于供时，购房人为了得到银行的借款，往往会容许银行提出的条件，由购房人付出房子的稳妥费用。在商场经济中，这种状况一般能够视为是正常的商场行为，但问题是借款人一方面要向银行付出高额的利息，另一方面还要不甘愿地为了银行的利益付出保费，这关于借款人而言是享有了较少的权力而承当了过多的责任，而作为合同当事人的银行使用自己的特别位置，简直转移了悉数商业危险而只享有赢利，这就很难说是正常的商场经济行为了。银行凭仗特别位置，以格局合同的方法到达这种意图的合同，难以说契合合同法的规则和精力。
二、关于购买人寿稳妥
关于要求购房人购买人寿稳妥的问题，法令法规并没有规则。据借款银行称，之所以要求借款人购买人寿稳妥，是因为在银行发放借款的时分，借款人没有拿到作为典当物的房子的产权证，乃至作为典当物的房子还在缔造中，因而无法处理不动产典当挂号。在银行借款发放之后，房子产权证处理结束并进行相应的典当挂号之前，假如购房人逝世，就无法完成以房子担保其债款完成的意图。因而要求购房人为自己购买必定年限的人寿稳妥，并指定银行为受益人。假如
房产证处理结束，并进行了相应的典当挂号，稳妥公司则以挂号日为截止日收取稳妥费，从购房人现已付出的稳妥费中扣除，剩余的稳妥费交还购房人。假如购房人在进行典当挂号之前逝世，稳妥公司将依照稳妥合同的约好向借款银行付出稳妥金，银行就该稳妥金优先归还其借款。
银行的上述要求是否合理合法值得考虑。首要，依据稳妥法规则，人寿稳妥的受益人由被稳妥人或投保人指定。尽管购房人作为被稳妥人和投保人，指定银行作为稳妥金受益人，可是该指定并不是彻底自愿的，而是在遭到外来经济压力的状况下不得不作出的挑选。依据人身稳妥的法令规则精力，指定受益人有必要防止诱发或许发生品德危险。假如受益人的指定是在遭到外来经济压力的状况下作出的，而且受益人是被稳妥人的债款人，被稳妥人和受益人之间存在着严重的债款债款联系，一旦作为担保银行债款的房子呈现无法处理典当挂号的状况，不能为银行的债款供给担保，债款人又无法供给新的担保，乃至不能归还债款的状况下，银行的债款只能求助于债款人的逝世稳妥金来归还。因而很难说该项指定不存在诱发或许发生品德问题的危险。因而，咱们以为供给购房借款的银行要求购房人购买人寿稳妥，并要求借款人指定自己为榜首受益人，违反了人身稳妥法令精力。
其次，以没有处理房产证的房子，乃至是没有缔造的房子进行挂号是有法令依据的，也是可行的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第四十七条规则，以依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他建筑物典当的，当事人处理了典当物挂号，人民法院能够确定典当有用。缔造部《城市房地产典当管理方法》第27条规则，以预购商品房借款典当的，须提交收效的预购房子合同。第34条第二款规则，以预售商品房或许在建工程典当的，挂号机关应当在典当合同上做记载。典当的房地产在典当期间竣工的，当事人应当在典当人收取房地产权属证书后，从头处理房地产典当挂号。
再次，在处理房产证并从头进行房地产典当挂号之前，购房人逝世的，并不影响债款人的担保利益。理由在于，房子尽管没有竣工或许购房人还没有取得产权证书，可是债款人对该房子的典当进行了典当挂号或许在合同做了相应符号，具有公示的法令效能。债款人取得的担保权力在本质上归于担保物权。依据物权的追及性，不管房产的
所有权或许等待的所有权展转到何人之手，都不改动以该房产担保债款人完成债款的性质。在债款人不能取得清偿时，都能够以该房产折价或许变卖优先受偿。缔造部《城市房地产典当管理方法》第40条规则，典当人逝世或许被宣告逝世而无人代为实行债款的，或许典当人的合法继承人、受遗赠人回绝实行到期债款的，典当权人有权要求处置典当的房地产。假如这时房子没有竣工，银行则能够以债款人的产业(包含向
开发商恳求交给房产，处理产权证书的权力)，清偿其债款，然后可能使银行有权恳求开发商向自己交给房产，也无损于以该房产担保其债款。
综上，以购买的房子作为购房人向银行借款的典当担保，是保全银行债款完成的重要方法。为所购买房子购买产业意外灭失的稳妥是加强这种稳妥方法效能的有力方法，至于债款人和债款人怎么分管房产的稳妥费，往往取决于借款商场中供求联系的改变，可是部门规章或许银行的格局合同强制购房人悉数付出房子稳妥费，转嫁债款人危险，则有失公正。银行要求购房人以购买人寿稳妥来担保银行债款，既不符合稳妥法令精力，也有违经济功率准则，是银行强加给借款人的不必要的担负。
