在二手房生意中，许多购房者往往只管房产价值的凹凸，而疏忽了对生意中或许呈现的问题，关于怎么签定房地产生意合同所知更少。事实上，二手房生意合同在签定前和签定时更需求特别留意。
签定前
一、购房者必定要对售房者有较为全面的了解。1、检查产权全部人的身份证件。2、房子产权证上的产权全部人是一位仍是几位共有?假如是几位共有，则共有人是否悉数赞同?
出售房产时，房子的产权共有人必定要悉数赞同。在签定房产生意合一同，也要悉数参与。如有特别状况不能参与，需出具通过公证的托付书及署理人身份证件，由托付署理人替其签章。
二、对行将进行生意的房产进行必要的了解。
1、售房供给的房子产权证是否事实?
2、房产面积多大?
3、该房产用处是什么?是工作仍是寓居，或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或以其他办法约束房地产权力?
5、该房产是否已设定典当?依据《中华人民共和国担保法》的规则：典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当通知典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未通知典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。在这儿，假如该房产已设定典当，那么典当方即为售房者，典当权人便是售房者将该房产典当的第三方即或人、某公司或某银行;受让人便是购房者。这个规则的意思也便是售房者已将该房产典当给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未奉告购房者此房已设定典当，那么转让行为无效。只需在典当挂号刊出或典当权人赞同的状况下，此房产方可进行生意。
6、该房产是否已设定租借?假如该房产现已租借，则需求售房者供给该房产的承租方出具的在同等条件下抛弃优先购买权的声明。一同购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签定的租借合同是否挂号存案?依据《武汉市房地产转让办法》的规则：转让现已租借的房地产，租借两边当事人现已依法处理租借合同挂号存案的，该租借合同由房地产受让人持续实行。这个规则的意思是售房者转让现已租借的房地产，因该房产而签定的租借合同是挂号存案的，则租借合同由购房者持续实行。也便是说：假如购房者购买该房产是为了出资，这种带租约的房产是比较适宜的;假如购房者购买该房产是为了自己寓居，这种带有现已挂号存案的租借合同的房产会对购房者形成较大影响的。
签定时
一、需求预备的证明资料。置办房地产，购房者或许是一人，也或许是数人。不论哪种状况，都需求购房者预备好如下资料：
1、身份证原件或护照原件及复印件;
2、未成年人的户口簿或出生证明;
3、有托付署理人，须供给经公证的托付书及署理人身份证。购房者如是境外人士，所供给的公证资料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士供给的有些资料如托付书、赞同书等必须经下列境内、外组织公证、认证后方为有用：
1)香港区域：经国家司法部授权的香港律师公证;
2)澳门区域：我国法令服务(澳门)公司;
3)台湾区域：经台湾当地法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会，当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖章：
4)外国：经当地公证组织公证并经我国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约好内容。尽管有的二手房生意傍边运用的《xx市房地产存量房生意合同》，是由xx市房子土地资源管理局与xx市工商行政管理局联合拟定的规范文书，但其间也有许多当地需求填写，所以要细心些，特别留意以下几点的填写(假如正文写得不行全面，可在弥补条款中加以阐明)：
1、房款的金额是否写清楚?
2、付款办法该怎么?是一次性付款仍是分几回?每次付款是什么时刻?这与购房者自己的资金流通是否有抵触?防止向售房者承当逾期付款的违约职责。
3、购房者如需按揭告贷，在合同中是否现已注明?(这儿需求提示购房者，要先了解告贷银行的操作程序及规则，必定不要使自己的告贷额度超越告贷银行的规则额度，形成告贷审阅不能通过，现在武汉大多数银行可以告贷七成);
4、生意两边何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一同转交购房者，也需求在合同的附件中列出明细清单);
5、交房前与交房后的
物业管理费、水电、燃气、通讯等费用由谁来承当?一般是交房前由售房者承当，交房后由购房者承当;
6、房地产的危险职责何时搬运给购房者?《xx市房地产转让办法》的规则是：房地产的危险职责，自房地产权力搬运之日起由转让人搬运给受让人(即购房者);但转让当事人约好自房地产搬运占有之日(交房之日)起搬运危险职责的，从其约好。大多数的购房者会挑选运用在房地产搬运占有之日起搬运危险职责;
7、违约职责是否约好?违约金的数额是否约好清楚?
8、房地产生意合同何时收效?(这对购房者是否可以很好地实行合同是至关重要的)
1)假如生意两边没有特别约好，则生意两边签字后合同即为收效。
2)生意两边对合同的效能可以约好附加条件，附加条件自合同建立时收效。
3)生意两边对合同的效能可以约好附加期限，附加期限的合同自期限届时收效。
4)两边当事人中有一方或两边是境外人士，生意两边在签署房地产生意合一同应通过公证，此刻合同刚才收效。
一般来讲，二手房生意时所遇到的危险会较高，法令问题比较多，原因是二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，因为各种原因，需求把房子再卖出去。也有的二手房是房主因为承继或许他人抵债或因为赠予等原因取得的房产，现在需求变现。更有的二手房生意是因为原业主的婚姻有变故，或是出国久居等事由所造成的。因为卖二手房的原因各不相同，而且二手房的出处和布景各不相同，所以说二手房在生意时，更简略遇到法令妨碍。
留意事项之一：在拆迁区的二手房生意
有些房子适宜寓居，有些临街房适宜经商，如运营餐饮或小百货或其他运营。有些出资人急于在城市中心区或热烈富贵处购买临街门脸房，其意图或许是买了今后通过装饰，将其租借，以此回收出资。或许是买了今后，依据商场状况，通过装饰改造，运营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且出资人考虑的是运营，所以在谈房价时，价格走势较高。在购买时生意两边并没有什么大的争议，二手房生意顺利完结。谁知当新主人刚开始运营，就接到拆迁通知，而且该条街悉数都在拆迁之列。因为某开发商现已在此处获准开发建造一奢华住所区和写字楼，开发商乐意依据国家有关拆迁规则给被搬家人必定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住所区的住所应该仍是适宜的，但关于这位因出资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装饰的人来说便是非常不适宜的。而开发商决不会因为这位出资人因多出钱装饰和买临街房而给予其更多的补偿。
这就需求提示那些想要在旧城区进行出资购房的人，在进行购房前，必定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此区域列人旧城改造等。不然，盲目出资不光不会有所获利，而且会使出资人在经济上遭受丢失。
留意事项之二：已有银行按揭的二手房的生意
有一购房人在挑选了几处住所后，终究仍是确认在一处早已竣工的住所区买二手房。该住所区的美化现已完结，小区内各种设备都已完备，经联络，该小区有一客户欲将其已寓居一年有余的住所卖出，原因是要出国久居。经全面查询，生意两边决议成交。二手房主人通知购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所具有的住所的小产权证天然也未办下来。他自动出示了其购房时与开发商签署的生意契约，所以两边签定了二手房生意合同。卖方快乐地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住所。可是好景不长，没过几天，开发商派人前来敦促，通知新房主原房主拖欠银行的按揭告贷，开发商作为连带确保人，要担任敦促原房主向银行还款，不然，开发商要回收该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，本来自己买的二手房是有债款的房产，只需原房主没有向银行还清告贷，尽管有购房合同，开发商会随时回收房产的。
在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的全部状况，包含检查原购房契约，检查房产证和土地证和原开发商的"五证"。如二手房的主人请求了银行按揭，要检查原告贷合同。如处理了典当，还要查验典当挂号手续。依据现在状况看，大多数的新住所在出售时，都有银行供给按揭告贷，一般告贷的期限都在 10 年至20年间。在这10年到20年间，又会有很多的原购房人会将自己已进行按揭告贷的住所或是现已处理完典当告贷的住所再次易手，这就会给二手房生意商场提出很多的问题，商场应该怎么样面临如此很多的二手房生意?
像这类二手房的生意程序应该是较为杂乱的，可是假如处理妥当，仍能顺利完结生意，而不会留有法令危险。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首要要理清该二手房所触及的法令联系和当时的法令状况。假如是二手房的主人现已与原开发商处理完产权改动手续，而且现已拿到产权证和土地运用证，那么状况就较为简略，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后处理二手房的具体过户手续即可。假如是二手房主人尚未从开发商处处理该房产的过户手续，而且还欠着银行的告贷，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承当着连带还款的职责，这时二手房购房人就要分外慎重。因为这时该二手房所触及的法令联系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是触及二手房主与银行的假贷联系和开发商与银行间的担保联系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保联系，每一个法令联系的改动都影响着别的一个法令联系。
尽管二手房的主人与银行的联系是假贷联系，二手房主人是债款主体，但房产却是典当担保物。一旦二手房的主人不能如期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债款人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债款人的连带确保人开发商直接追讨债款人的欠款。假如开发商作为确保人实行了确保人的职责，代债款人 --二手房主人向银行还清了债款，回过头来，开发商就有权力直接向债款人--二手房主人要求实行法令职责，直至回收住所。所以关于二手房主人来讲，开发商便是或然的债权人。
在此类二手房生意中，假如生意两边有意向到达生意，买方应与卖方一同先征得银行和开发商的赞同。对此类生意有两种处理办法：一是假如买方能一次性向卖方付款，程序也相对简略，由二手房的主人一次性向银行还清按揭告贷，停止原告贷合同。如有典当挂号应处理典当免除手续，再请开发商与银行免除阶段性连带确保担保法令联系，接着免除二手房主人因开发商为其担保而树立的反担保法令联系，最终由二手房主人在房子土地管理部门向二手房购买人处理
产权转让手续。二是假如买方不能一次性向二手房主付款，而是选用银行按揭告贷办法，则二手房主人可以引荐买方向其告贷行请求告贷，行将原告贷人换成新的买主。当然这样做首要要通过原按揭银行的赞同和认可，并与银行处理新的告贷手续，停止本来的告贷协议。一同还要与开发商取得联络，征得开发商赞同，停止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要从头走一遍。本来的法令联系需求从头调整，新的法令联系需求从头树立。
二手房购买人也可以挑选在别的一家银行进行按揭告贷，但这样做，原二手房的主人与原告贷银行的法令联系就需求停止。也便是说，需求二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的告贷，不然，无法了断原二手房主人与其告贷银行的法令联系。这样做会使程序较为杂乱，因而最好的办法是二手房购买人与二手房主人到达一致意见，请二手房主人的按揭银行依然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简洁，法令妨碍就少多了。
所以购买此类二手房的出资人应首要弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否现已拿到产权证和土地证。假如是银行按揭的话，要弄清楚告贷期限，尚剩多少期告贷未还。除此之外，还要知道在处理二手房转让时，银行和开发商是否给予协作，假如不协作怎么办?
因为此类二手房杂乱的法令联系，决议了此类二手房的主人一人是不能完全决议该二手房的处置的，他需求与其他有关人员洽谈才干确认怎么处理该房产，所以在挑选与购买此类二手房时应当分外留意。
留意事项之三：夫妻共有的二手房生意
依据《婚姻法》，夫妻在婚姻联系存续期间的共有的产业，在婚姻免除时，应由夫妻两边来分配，任何一方不能独自侵吞共有的产业。在二手房生意时，稍不留神，购房人所签的二手房生意合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他费事。
有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以贱价或较廉价的价格与二手房购买人签定房子转让协议。这类状况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的状况较为简略处理，购房人应该请夫妻二人一同与其签定房子转让协议。假如夫妻一方不出头签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证明其真实性。夫妻共有的房产，只需在夫妻二人一同赞同下签定的转让协议方为有用，不然在法令手续上不完善，协议无法令效能，最终在产权过户时会遇到妨碍。
另一类状况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种状况较为杂乱，针对夫妻的共有产业两边都有权力享有收益权这一准则，购房人应该要求由二手房主人夫妻一同在二手房生意合同书上签字，以示赞同转让。这样做看似费事，实践上可以防止不必要的危险，不然假如签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不赞同，她(他)就会想方设法阻挠购房人处理
产权过户手续。
假如夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的托付书或赞同函赞同转让其二手房，假如不在的一方连托付书或赞同函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其名字的一方，出具确保函，确保其房产的转让是其夫妻一同赞同的，并确保对此引起的全部结果承当法令职责。这份确保书实践上也是一个试金石，假如签字的一方连确保函也不敢出的话，这就证明里边必定有问题，那么购房人就应该警惕，这个二手房究竟该不该买。
留意事项之四：一同具有产权的二手房生意
有的状况是几个朋友，或是几个亲属，或是兄弟姐妹几个人一同具有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应分外当心。因为这类二手房是几人一同具有的共有产业，所以任何一个人都无权独自处置共有的房产，不论这个人是否亲身掌握产权证和土地证。要害的问题是看是否全部的共有人一致赞同转让该二手房，最好的办法是购房人应与全部共有人碰头，了解一下具体状况。在今后就该二手房转让事宜的商洽中，应该要求全部的共有人给共有人的代表出具授权托付书。在转让协议签定时，全部的共有人都应当在协议上签字，假如有的共有人不能到会，应托付其指定的署理人代签，该署理可以是一同共有人，也可以是其他人。但该授权托付书应该是通过公证或律师见证过的法令文件，该法令文件的原件应该附在合同后边作为
转让合同的附件。
假如一同全部人里有一个人不赞同转让，则转让协议在法令上归于无效，任何人未经授权和公证的程序替代其他共有人的签字在法令上都是无效的。所以在购买一同具有产权的二手房时，必定要注重法令文件的完善，千万不行轻信其他共有人口头上的许诺。
留意事项之五：欠物业管理费和其他费用的二手房生意
咱们知道，越是崇高住所区，小区的物业管理费越高，有的高级住所区的物业管理费到达每平方米每月2.5美元或3美元。而高级住所的面积一般倾向于大而奢华，一般的面积都在100平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高级住所的二手房时就应该留意上述问题。
在签定高级二手房生意合一同，应该把物业管理费的收费规范和缴费状况、暖气费和其他收费的状况都搞清楚，最好在生意时完全了解，不然当生意结束后，物业公司会拿着欠费单来找费事。
留意事项之六：拍卖时的二手房生意
拍卖二手房的布景较为杂乱，有的状况是二手房主人欠银行的款，债款到期无力归还，被银行诉至法院，进行拍卖。有的是作为典当物担保，典当期到典当权人完成典当权而拍卖。也有的状况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其产业等等。
这时往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格或许会较为抱负。但购房人必定要留意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖组织一概不予干预。例如物业管理费、水费、暖气费、世界电话费和国内长途话费等。因为原房主人现已因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖结束，受益人会当即领钱走人，其他的费用则无人会干预，而这些费用很或许因为房产的不行移动性，而依然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一会儿陷人许多莫明其妙的债款之中。
所以购买拍卖房的出资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关状况，并拟定相应计划，一旦应拍成功，怎么面临和处理一大堆的债款。这些状况应与拍卖公司和债权人及物业公司洽谈，最好拟定出相关法令文件。
留意事项之七：现已设定典当的二手房生意
依据《城市
房地产典当管理办法》，现已设定典当的房地产，经典当权人赞同，典当房地产可以转让或许租借。这便是说，现已设定典当的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到典当权人的赞同。反过来讲，假如一处设定了典当的房产，假如未经典当权人赞同而转让，在法令上应归无效。一同购买了这种设有典当权的房产对购买人来说也存在法令危险，一旦典当权人要完成典当权，购买人的危险就显现出来。怎样有用防止这种危险呢?在实践事例中，确实有人将已设定典当的房产在未经典当权人赞同的状况下转让出去，自己取得房价款后脱离，等典当权人要完成典当权时才知道典当人已缓兵之计，由此引起更杂乱的法令纠纷。
购买该类二手房危险防备的办法是在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房子土地管理部门去核对，应留意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房子土地管理部门核对，看是否该房产设定了典当，典当权人是谁，典当期限多长，然后应与房产全部人一同到典当权人处取得典当权人赞同转让该房产。最好购房人可以得到典当权人的书面赞同文件。现有的《城市房地产典当管理办法》和《北京市房地产典当管理办法》，仅仅强调了经典当权人赞同，而没有阐明是否需书面赞同，典当房地产可以转让。但在实践中，最好请典当权人出具书面赞同典当房产转让的法令文书，这样对购房人在法令上比较有确保。一同在转让协议上也要请典当权人签字，转让协议签署结束，典当人和典当权人应与购房人一同到房子土地管理部门免除典当协议，然后典当人应与购房人一同处理产权过户手续。
留意事项之八：产权联系不清的二手房生意
因为各种前史原因或因为不同的组织改动，会导致本来的法令联系的调整。本来法令联系的主体因为前史的沿革与改动也会导致本来法令联系主体所具有的房产的归属之改动，有时乃至不清。例如本来的某个国家机关经调整，变成公司，今后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有的部分归人一股份公司，有的部分归人一建立的有限职责公司或三产。而本来的那个原始国家机关具有产权的房产，历经几回改动，都已划入不同的公司，但因为原产权单位的称号依然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其全部。现在实践具有这些旧房产的公司要向新的出资人转让这些二手房，究竟这些二手房归谁全部，谁具有最终处置权，面临这些产权联系不清的房产究竟该怎样办?
首要应该理清这些旧房产的法令归属和法令联系。尽管现在旧房产的产权单位称号仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分居区分其产业的内部文件，最终是股份制改造对国有资产人股的法令文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真实的全部人。尽管历经调整，尽管旧房产的产权证称号没有改动，但实践具有人现已改动，而且全部前史文件都能证明这些旧房产的前史沿革。所以有理清了这些法令联系之后，出资人就可以与旧房产的实践具有人一同持转让协议和全部前史文件及相关上级机关的证明到房子土地管理组织处理产权搬运手续。
在旧房产转让协议里，出资人应要求旧房产实践全部人出具确保函，确保在关于旧房产搬运进程中，如呈现权属争议时，确保人应该承当全部法令职责。这就在法令上确保了购买人的合法权益，将或许有的关于权属的争议扫除在购买人的法令职责之外。关于有的法令联系不清、权属也不确认的旧房产，主张购房人未理清之前，最好不该轻率与出卖人签约，避免陷人法令窘境。
留意事项之九：有法令纠纷的旧房产的生意
因为社会上各种杂乱的经济联系，使得许多房地产处在法令纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封;有的处于拍卖进程中;有的是正在诉讼中的标的物;有的房产的产权联系不明，正处在诉讼审理确权进程之中;还有的房产就要被拿去抵债。有的房产归于合建项目，在合建两边未分配之前，已被另一方以合建协作公司的名义卖掉，诸如此类。
出卖人在处理上述房产时，大都在价格上退让较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难发觉这些具有法令纠纷的房产所躲藏的隐秘，因为房产自身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签定了转让协议，并付出了第一笔金钱后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难地步。退回吧，收不回已付出的金钱，持续付出吧，不能分明望着是一个山崖而往下跳，真是进退维谷。
在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的查询，这种查询应该是全面的、归纳的。特别是大额的二手房生意需求查询出卖人的财务报表，检查其是否有严重诉讼，什么诉讼，有无长期出资，有无严重告贷，公司股本状况等，如是合建项目，要检查其合建两边的合建协议等。
二手房生意，因为其不同的布景都有其特别的故事。二手房生意有时会遇到很好的商业机会，但与此一同，危险和妨碍也比较多。跟着房地产商场的开展，二手房商场也会越来越大，二手房的商机也会跟着添加。二手房出资者只需掌握好商机，在重要的法令环节上把好关，制作好完善的法令文件，在决议计划前做好具体的法令与商务查询，仍是可以躲避危险然后顺利完结生意的。
