土地使用税如何计算

《财政部国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关方针的告诉》(财税[2006]186号)第二条规则：“以出让或转让方法有偿获得土地运用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税;合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。”对房地产开发企业来说，从土地运用权出让或转让合同签定后就应按规则交纳乡镇土地运用税，而在每期开发项目建成进行预售或出售后，应纳乡镇土地运用税应是逐步削减的，直到出售结束，交税责任也就停止。因而房地产开发企业在申报交纳乡镇土地运用税时应留意以下几点：
1、留意计税根据和交税时刻。
《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条规则，土地运用税以交税人实践占用的土地面积为计税根据，依照规则税额核算征收。《关于土地运用税若干具体问题的解说和暂行规则》(国税地字[1988]第015号)第六条规则，交税人实践占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府承认的单位安排测定的土地面积。没有安排丈量，但交税人持有政府部分核发的土地运用证书的，以证书承认的土地面积为准;没有核发土地运用证书，应由交税人据实申报土地面积。《财政部 国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关方针的告诉》(财税[2006]186号)虽只规则交税责任时刻，但土地运用权出让或转让合同上的土地面积是经疆土部分承认有关单位安排测定的。所以在申报时应以土地运用权出让或转让合同上的土地面积为计税根据，按财税[2006]186号文件规则的交税责任时刻进行申报交纳。
2、留意免税土地面积和扣除时刻。
依照《财政部 国家税务总局关于廉租住宅经济适用住宅和住宅租借有关税收方针的告诉》(财税[2008]24号)、《国家税务总局关于土地运用税若干具体问题的解说和暂行规则》(国税地[1988]015号)和《国家税务总局关于土地运用税若干具体问题的补充规则》(国税地[1989]140号)有关规则，对房地产开发企业按规划配套建造的交政府或业主运用的医院、校园、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建造契合免税条件的廉租住宅、经济适用房，小区外的社会共用美化用地、路途用地以及小区内没有运用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征乡镇土地运用税或经各省、自治区、直辖市税务局批阅，可暂免征收土地运用税。房地产开发企业应充分运用这些税收优惠方针，在申报乡镇土地运用税时，对按规划配套建造的交政府或业主运用的相关项目所占用的土地应在建成交给运用时免缴乡镇土地运用税。对小区外的社会共用美化用地、路途用地以及小区内没有运用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实践占用面积从合同签定时刻或合同规则交给土地时刻起免缴乡镇土地运用税。
3、留意交税责任停止时刻及核算方法。
《财政部 国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税[2008]152号)第三条规则：“交税人因房产、土地的什物或权力状况发生变化而依法停止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发生变化的当月末。”《关于房产税乡镇土地运用税有关方针规则的告诉》(国税发[2003]89号)第二条第一款规则：“置办新建房品房，自房子交给运用之次月起计征房产税和乡镇土地运用税。”这儿清晰了置办新建房品房交税责任的发生时刻，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业交税责任的停止，由于对同一块地是不能重复交税的。财税[2006]186号文件规则以合同签定时刻或合同约好交给土地时刻为交税责任发生时刻，那么对土地的什物或权力状况发生变化的了解也应为房地产企业与购房者签定购房合一起，假如合同规则房产交给时刻的，应以交给时刻为房地产开发企业乡镇土地运用税交税责任停止时刻，假如合同未规则房产交给时刻的，应以合同签定时刻为房地产开发企业乡镇土地运用税交税责任停止时刻，这样交税开始日和停止日联接共同，防止重复交税。
对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或出售后，跟着房产的不断出售，应纳乡镇土地运用税应是逐步削减的，到商品房出售结束，交税责任也就停止。因而房地产开发企业在核算乡镇土地运用税时就要留意核算方法，在核算乡镇土地运用税实施按月份额扣除法较为合理。
即本月应交税额=本月剩下应税占地面积×月单位税额;本月剩下应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签定合同预售或出售房子分摊占地面积(分摊面积以合同规则交给时刻或合同签定时刻为准进行计算);月单位税额=年应交税额÷12;已签定合同预售或出售房子分摊占地面积=占地总面积×(已签定合同预售或出售房子建筑面积÷可售建筑总面积)。