小编要说，因为各当地针不同，且改变频频，税费及限购等问题本文不做胪陈，防止误导。这方面靠谱的是咨询当地的房管生意部分。各地中介也能知道最新的音讯。
二手房生意流程
选房：
每个人的侧重点有所不同，一般看房型、楼层、地段、物业以及小区(房子)质量等，逆天的教育地产是暂时无法考虑的。但首要考虑的仍是本身的接受才能。
房价：依据收入水平测算月还款额(一般不超越收入的40%-50%)，用借款计算器及现行的借款方针测算适宜的借款总额，最终计算出能够接受的房价区间。借款方针能够问公积金中心、各商业银行或中介。
房型：留意得房率、通风状况、户型等。
楼层：多层非电梯房首选3或4楼，底楼和顶楼有额定附送面积时也能够考虑，但要留意底楼的采光以及顶楼的防水状况，如家里有白叟还要考虑爬楼是否便利。电梯房高楼层为佳，顶楼在外。
地段：周边商业区、出行交通等。
物业及小区(房子)质量：停车位、安保状况等。以及是否有外墙渗水，房间内是否有渗水痕迹等。
因为预算受限，不或许八面玲珑，总要接受点不完美。与中介交流时，把自己的需求尽量明晰地通知对方，以便利对方从数据库中快速查找适宜的房源，进步功率。但假如遇上屡次交流后仍然弄不清你需求的中介，仍是赶快换人。
如有看中的房子，能够在暴雨后，黄昏，早晨等时段多去几回。暴雨后看是否有漏水痕迹;黄昏看是否有大妈集合的广场舞;早晨看看近邻的校园广播音是否能接受。再给门卫发支烟，多聊聊一般没错。
在选房阶段必定和中介承认卖方的状况，如是否到达免交营业税、个人所得税的状况等(曾经魔都是满五年的普通住宅免交，现在改成了二年)。因为中介报出的一般是卖家净到手价，关于看中的房子，能够请中介购买算计本钱(包括购房款，中介费，税费，杂费等)，两者之间的价差有时候能够到达10%以上。假如事前没有考虑到这一点贸贸然地交了定金，计划外的几十万本钱很有或许毁了生意。
签定购房意向书：
在签定正式的购房协议前，一般先签定购房意向书，这时必定要把一切的约好都以书面方法写清，如房子总价、付款方法、开始拟定的付款时刻、
违约处理的方法及
补偿金额等。
卖家许诺赠送家电的，写清数量品牌，类型。最终必定要细读意向书中的条款，不要信任中介和对方的口头许诺。保证对自己有利的事项都已书面方法写入，对自己的责任也要充沛了解，不明白就问。假如有才能压服对方把需求承当的税费等量化后写入意向书对自己也是很好的保证。除了违法的工作，没有什么是不能谈和不能写的，几百万的生意，事前约好的越明晰过后的费事会越少。
别的签定意向书前应要求获得房子最新的产调，能够从生意中心获得(是否有典当、房子一切人等)，如发现有不符合卖家或中介描绘的当地必定要万分当心，必要时能够间断生意。
签定居间协议：
签定意向书的一起，也会和中介签定居间协议，其间约好中介费及付款方法等，中介费和付款方法都是能够谈的，至于谈到什么状况，就看个人的商洽水平了。
付出意向金
在签定意向书后一般需求向卖家付出必定的意向金(定金)，生意双方违背协议此刻一般是退一赔一或许被没收定金。付款的金额凹凸是和卖家的博弈，付少了，违约本钱低，付多了占用了自己的资金。
签定正式合同：
一般在意向书签定的一周内就会签定正式的购房合同，合同与意向书不同的当地是：
1.格局全市一致的;
2.该合同一旦签定并在网上存案后，该套房子在必定时刻内(半年仍是三个月)就不能再签定新的购房协议，防止了一房多卖。
3.购房协议是生意中心等部分认可的正式生意合同。
尽管能够人为弥补条款，有些约好能够写在意向书中，但不可写在购房协议中，例如一切卖家应承当的税费也由买家承当，或许为了下降税费做低房价时就不能把真实的价格写入。
购房协议尽管厚一些，但多数是格局条款，一般对手艺填写的条款做些阅览，保证之前意向书中的重要事项现已都写入即可。
付款：
对买家来说付款一般分为：定金(签定意向书)，首付款(签定购房合同后的必定时刻内)，中期付款(如现金付款份额高主张采纳分次付款的方法，房产
过户前付清即可)，尾款(已交房，户口已迁出，公共事业费已过户，费用结清后)。借款由银行直接发放至卖家账户。
实际操作中，付款的次数和付款金额也是能够洽谈的，但要留意：
a)借款组织对付款份额有要求，如新政要求二套房的公积金借款的首付份额是20%。详细能够问询中介或借款组织。
b)在满意上一条要求的状况下，大额付款尽量压到中期付款时付出，仍是怕遇上骗子。
c)有时候卖家的房子借款还没有还清，所以会对付款方法有必定的要求。总归，付款方法也是讨价的砝码，假如他要求现金付款份额高，咱们就要求房子总价相应下降。 同样在付款的时刻点上，尽量给自己留足余量，防止违约的发作。
作为买家，为了削减生意中或许遇到的危险，尽量把付款往后压，付完尾款及借款外的全款后，就应该在合同中要求卖家赶快处理过户，以免夜长梦多。
过户：
过户前还需求去生意中心审税，比及买家的借款被批准下来且税审完成后，能够带齐材料去生意中心过户，过户的当天需求缴清生意双方一切的税款，所以请带足现金或许为信用卡留足额度。 过户后一般两周内就能获得更新后的
房产证，法律上，祝贺你现已是房产的权力一切人了。
交房：
交房一般水电煤结清，物业和公共事业费做完过户，拿到产证后能够再去公安查一次户口，保证卖家户口已迁出。如发作了胶葛，事前留足尾款压着不付会是对自己很好的维护。
