土地二级开发的典型便是房地产开发，即土地运用者经过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。一般指
商品房初次进入流通领域进行买卖而构成的商场。下文首要以房地产开发为例来为我们解说土地二级开发的流程，期望对我们有所协助！
从开发、建造、运营、处理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研讨和项目决议计划阶段、建造前期预备阶段、建造阶段、出售阶段和交付运用阶段。
一、项目决议计划阶段
房地产项目可行性研讨阶段 房地产开发项目经董事会同意开始立项后，转由企业战略开展研讨室进行可行性研讨。
1、可行性研讨的内容 可行性研讨的底子意图是完成项目决议计划的科学化，削减或防止出资决议计划的失误，进步项目开发建造的经济、社会和环境效益。 可行性研讨的首要内容有：(1)项目概略；(2)开发项目用地的现场查询及动迁安顿；(3)商场剖析和建造规划的确认； (4)规划规划影响和环境保护;(5)资源供应及资本运作计划；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发形式、组织组织、岗位需求、处理费用的研讨；(8)开发建造节点计划；(9)项目经济及社会效益剖析；(10)结论及主张。
2、可行性研讨小组成员常识组成：经济师、商场剖析专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。
3、可行性研讨的作业阶段
1）出资时机研讨。该阶段的首要任务是对出资项目首要是土地进行开始了解和意向性商洽，并对出资项目或出资方向提出主张，即在必定的区域和部分内，以自然资源和商场的查询猜测为根底，寻觅最有利的出资时机。出资时机研讨适当大略，首要依托抽象的估量而不是依托具体的剖析。假如时机研讨以为可行的，就可以进行下一阶段的作业。
2）开始可行性研讨，亦称“预可行性研讨”。在时机研讨的根底上，进一步对项目建造的可能性与潜在效益进行证明剖析。
3）具体可行性研讨，即一般所说的可行性研讨。具体可行性研讨是开发建造项目 出资决议计划的根底，是在剖析项目在技术上、财政上、经济上的可行性后作出出资与否决议计划的关键过程。
4）项意图点评和决议计划。
4、可行性研讨过程 可行性研讨按5个过程进行：(1)项目公司承受托付或集团公司董事会立项；(2)查询研讨；(3)计划挑选与优化； (4)财政点评和经济点评；(5)编制可行性研讨报告。
5、集团公司董事会经过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。
二、前期预备阶段
1、获取土地运用权。
开发商获取土地运用权的首要方法
1）经过行政划拨方法获得；
2）旧城改造获得中标地块国有土地运用权；
3）转让获得；
4）出让方法获得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；
5）联合开发并报有关主管部分立项、批阅后获得；
6）经过司法判决获得；
7）经过吞并、收买等股权重组方法获得。
2、
征地拆迁，申办并获得《房子拆迁答应证》。
拆迁的首要内容包含：(1)房子拆建，如危旧房改造；(2)城市功用、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、日子服务设施等公共修建的建造和改造；(3)环境管理，如扩展绿洲、管理污染工程等。因而，城市房子拆迁是伴随着城市建造项目进行的，是城市建造的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建造项意图前期作业阶段。
3、申办拆迁答应证应提交以下申报材料：
1）填写《城市房子拆迁请求表》一式五份；
2）建造项目同意文件；
3）建造用地规划答应证；
4）国有土地运用权同意文件（建造用地同意书或划拨决定书）
5）拆迁署理单位和点评组织材料。
6）拆迁安顿计划和计划；（拆迁红线范围内房子面积、户数、性质、用处等基本情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权明晰的安顿用房证明；
拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
三、 规划规划
1、申办项目选址定点，获得《建造项目选址意见书》和《建造用地规划答应证》，获得《建造项目选址意见书》的附件：规划规划（土地运用）条件
1）建造项目选址请求
2）托付规划单位规划，送审规划计划。
2、持规划计划和修建计划图纸到建管处请求修建计划报建，获得修建核位红线图和施工图。修建计划报建分两阶段。
1）规划计划批阅阶段，获得《规划修建计划同意意见书》。
2）施工图核准阶段，获得修建核位红线图5份和施工图3份。
3、 申办建造工程红线定位与验线，获得修建核位红线图。
4、申办《建造工程规划答应通知书》，处理结束后凭此通知书到建管部分处理《施工答应证》。建造工程施工至正负零时，持通知书等相关材料申办《建造工程规划答应证》。持修建红线图到市城管局固体废弃物处理处交纳垃圾处理费。
5、建造项目报建挂号，请求招标，处理招标招标手续，确认勘测、规划、监理、施工部队。
6、申办《施工答应证》
四、项目出售阶段
1、申办《出售答应证》
商品房预售实施答应证准则。商品房预售答应证一年一换。未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，获得《商品房预售答应证》。
2、商品房出售及按揭处理
（1）出售前期预备作业（可托付出售署理公司进行）
（2）出售合同的签定。
（3）按揭处理。
五、交付运用阶段
1、请求竣工检验，获得《修建工程竣工检验存案证》。属成片开发小区的，还应请求归纳检验。
2、申办建造工程规划检验建造工程竣工检验后3个月内，建造单位应向原同意的城市规划行政主管部分申报建造工程规划检验。
3、进行权属挂号，获得《商品房权属证明书》。
4、物业移送
开发建造单位应当与物业处理企业缔结前期物业处理服务合同,该合同至
业主委员会与其选聘的物业处理企业缔结物业处理服务合同收效时停止。
