摘要：
乡村房子买卖合同纠纷案件在近年来时有发作，怎么确定乡村房子买卖合同的效能，对在司法实践中正确处理此类纠份，保护当事人合法权益，有严重的现实意义。
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一、民事法令行为理论对确定乡村房子买卖合同的效能有辅导意义。
我国〈民法通则〉第54条规则：“民事法令行为是公民或许法人建立、改变、停止民事权力义务的合法行为。”民事法令行为理论在我国民法系统中占有极为重要的位置，民事法令行为，一般简称为法令行为，它是以意思表明为要素的，以建立、改变和停止民事权力义务为内容的合法行为。要正确确定乡村房子买卖合同的效能，有必要以民事法令行为理论为辅导，以我国法令的规则为依据。按我国民事法令行为理论，民事法令行为收效一般应具有以下三个要件(1)：1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表明自愿实在;3、行为的内容不违法。依法缔结的乡村房子买卖合同假如契合上述民事法令行为的三个收效要件，便是有用的，否则应确定为无效合同。
二、〈中华人民共和国合同法〉是确定乡村房子买卖合同的效能的重要法令依据。
〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规则。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(一)第九条规则：“按照合同法第四十四条第二款的规则，法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续才收效，在一审法庭争辩完结前当事人仍未处理赞同手续的，或许仍未处理赞同、挂号手续的，人民法院应当确定该合同未收效;法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，合同标的物
所有权及其他物权不能搬运。”从我国现有法令和行政法规的规则看，没有明确规则乡村房子买卖合同有必要经挂号后才收效的规则，按上述合同法及司法解说规则的精力，对契合民事法令行为收效要件的乡村房子买卖合同应确定其有用为宜。
三、我国乡村宅基地运用权方针约束宅基地的转让，但不能以此否定乡村房子买卖合同的效能。
乡村宅基地与团体经济组织成员的权力和利益是联络一同的(2)，只要乡村团体经济组织成员，才干请求宅基地。《中华人民共和国土地处理法》第六十二条规则：“乡村乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。乡村乡民建住所，应当契合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内的空闲地。乡村乡民住所用地，经乡(镇)人民政府审阅，由县人民政府赞同;其间，触及占用农地的，按照本法第四十四条的规则处理批阅手续。乡村乡民出卖、租借住宅后，再请求宅基地的，不予赞同。”第六十三条规则：“农人团体所有的土地运用权不得出让、转让或许租借于非农业建造;可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运的在外。”乡村乡民请求宅基地后，有权在宅基地上建房，并依法获得房子的所有权，所有权包含占有、运用、收益、处置四项权能。出卖自已的房子，是行使房子所有权的处置权能，“地随房走”是我国现行法的一项基本准则，《中华人民共和国土地处理法》虽约束宅基地的转让，但不能以此否定乡村房子买卖合同的法令效能。
四、签定乡村房子买卖合同只要经过挂号才干发作所有权的搬运，假如未经挂号，则只能在当事人之间发作债款、债款联系。
《中华人民共和国物权法》第九条规则：“
不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发收效能;未经挂号不发收效能，但法令还有规则的在外。依法归于国家所有的自然资源，所有权能够不挂号。”第十六条规则：“不动产挂号簿是物权归属和内容的依据。不动产挂号簿由挂号组织处理。”上述法令规则了不动产品权的公示准则，即不动产品权的建立、改变、转让和消除，除法令还有规则外，不动产应挂号，记载于不动产挂号簿的权力人，便是该不动产的权力人。购买乡村房子的买房人，只要在处理房子挂号后，买房人才干具有该房子的所有权，即不动产品权的转让发作了效能。未经挂号不动产品权不发收效能。《中华人民共和国物权法》第十五条规则：“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或合同还有约好外，自合同建立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同的效能。”从该条法令规则的精力看，我国物权法第九条规则的是不动产品权的效能，它与
不动产买卖合同的效能是彻底不同的概念，不行相提并论。我国现行方针对乡村房子买卖
过户规则了较严厉的约束条件，导致购买乡村房子的一些受让方不能处理过户手续，不动产品权不发收效能，买房人没挂号的，不能获得获得房子的所有权。在房子没挂号的情况下，乡村房子买卖合同的效能，不该受到影响，该乡村房子买卖合同在买房人和卖房人之间仍发作债款效能。
五、同一乡村团体经济组织成员间签定乡村房子买卖合同的效能。
《中华人民共和国土地处理法》第六十二条规则的乡村乡民一户只能具有一处宅基地，应视为对乡民请求宅基地的约束。并不扫除乡民经过购买房子的方式具有两块或两块以上的宅基地。《房子挂号方法》第四章团体土地范围内房子挂号第八十六条规则：“房子所有权依法发作搬运，请求房子所有权搬运挂号的，应当提交下列村料：(一)挂号请求书;(二)请求人的身份证明;(三)房子所有权证书;(四)宅基地运用权证明或团体所有建造用地运用权证明;(五)证明房子所有权发作搬运的资料;(六)其他必要资料。请求乡民住宅所有权搬运挂号的，还应当提交乡村团体经济组织赞同搬运的证明资料。乡村团体经济组织请求房子所有权搬运挂号的，还应提交经乡民会议赞同或许由乡民会议授权经乡民代表会议赞同的证明资料。”第八十七条规则：“请求乡村乡民住宅所有权搬运挂号，受让人不归于房子所在地乡村团体经济组织成员的，除法令、法规还有规则外，房子挂号组织应当不予处理。”从《房子挂号方法》的规则看受让人是房子所在地乡村团体经济组织成员的，其买房能依法挂号，获得房子所有权，发作物权效能，乡村房子买卖合同的效能应无疑问。
六、乡村房子所在地村团体经济组织成员以外的人(包含城市居民)与房子所有人签定的乡村房子买卖合同的效能。
