最高人民法院关于
商品房生意的司法解说
《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议经过。现予发布，自2003年6月1日起实施。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房生意合同胶葛案子，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产办理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法令，结合民事审判实践，制定本解说。
第一条 本解说所称的商品房生意合同，是指
房地产开发企业(以下统称为出卖人)将没有建成或许已竣工的房子向社会出售并搬运房子
所有权于买受人，买受人付出价款的合同。
第二条 出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当承认无效，可是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够承认有用。
第三条 商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细承认，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。
第四条 出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订货、预定等协议具有《商品房出售办理办法》第十六条规则的商品房生意合同的首要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当承认为商品房生意合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未依照法令、行政法规规则处理挂号存案手续为由，恳求承认
合同无效的，不予支撑。
当事人约好以处理挂号存案手续为商品房预售合同收效条件的，从其约好，但当事人一方现已实行首要职责，对方承受的在外。
第七条 拆迁人与被拆迁人依照所有权互换方法缔结
拆迁补偿安顿协议，清晰约好拆迁人以方位、用处特定的房子对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将该补偿安顿房子另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房子的，应予支撑。
被拆迁人恳求免除拆迁补偿安顿协议的，依照本解说第八条的规则处理。
第八条 具有下列景象之一，导致商品房生意合赞同图不能完成的，无法获得房子的买受人能够恳求免除合同、返还已付购房款及利息、补偿丢失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：
(一)商品房生意合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人;
(二)商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。
第九条 出卖人缔结商品房生意合一起，具有下列景象之一，导致合同无效或许被吊销、免除的，买受人能够恳求返还已付购房款及利息、补偿丢失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：
(一)成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明;
(二)成心隐秘所售房子现已典当的现实;
(三)成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实。
第十条 买受人以出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房生意合同并将房子交给运用，导致其无法获得房子为由，恳求承认出卖人与第三人缔结的商品房生意合同无效的，应予支撑。
第十一条 对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。
房子毁损、灭失的危险，在交给运用前由出卖人承当，交给运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉承认的交给运用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。
第十二条 因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。
第十三条 因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。
交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。
第十四条 出卖人交给运用的房子套内建筑面积或许建筑面积与商品房生意合同约好面积不符，合同有约好的，依照约好处理;合同没有约好或许约好不清晰的，依照以下准则处理：
(一)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)，依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求免除合同的，不予支撑;
(二)面积差错比绝对值超出3%，买受人恳求免除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同持续实行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出3%部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人;房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 依据《合同法》第九十四条的规则，出卖人拖延交给房子或许买受人拖延付出购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行，当事人一方恳求免除合同的，应予支撑，但当事人还有约好的在外。
法令没有规则或许当事人没有约好，经对方当事人催告后，免除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，免除权应当在免除权发作之日起一年内行使;逾期不行使的，免除权消除。
第十六条 当事人以约好的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超越形成的丢失30%为规范恰当削减;当事人以约好的违约金低于形成的丢失为由恳求添加的，应当以违约形成的丢失承认违约金数额。
第十七条 商品房生意合同没有约好违约金数额或许丢失补偿额核算方法，违约金数额或许丢失补偿额能够参照以下规范承认：
逾期付款的，依照未付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范核算。
逾期交给运用房子的，依照逾期交给运用房子期间有关主管部门发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范承认。
第十八条 因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：
(一)商品房生意合同约好的处理房子所有权挂号的期限;
(二)商品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日;
(三)商品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。
合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范核算。
第十九条 商品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营办理条例》第三十三条规则的处理房子所有权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子所有权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。
第二十条 出卖人与包销人缔结商品房包销合同，约好出卖人将其开发建造的房子交由包销人以出卖人的名义出售的，包销期满未出售的房子，由包销人依照合同约好的包销价格购买，但当事人还有约好的在外。
第二十一条 出卖人自行出售现已约好由包销人包销的房子，包销人恳求出卖人补偿丢失的，应予支撑，但当事人还有约好的在外。
第二十二条 关于买受人因商品房生意合同与出卖人发作的胶葛，人民法院应当告诉包销人参与诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权力职责有清晰约好的，依照约好的内容承认各方的诉讼位置。
第二十三条 商品房生意合同约好，买受人以担保借款方法付款、因当事人一方原因未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房生意合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求免除合同和补偿丢失。因不行归责于当事人两边的事由未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房生意合同不能持续实行的，当事人能够恳求免除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。
第二十四条 因商品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除，致使商品房担保借款合同的意图无法完成，当事人恳求免除商品房担保借款合同的，应予支撑。
第二十五条 以担保借款为付款方法的商品房生意合同的当事人一方恳求承认商品房生意合同无效或许吊销、免除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保借款合同胶葛兼并审理;未提出诉讼恳求的，仅处理商品房生意合同胶葛。担保权人就商品房担保借款合同胶葛另行申述的，能够与商品房生意合同胶葛兼并审理。
商品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除后，商品房担保借款合同也被免除的、出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息别离返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未依照商品房担保借款合同的约好归还借款，亦未与担保权人处理商品房典当挂号手续，担保权人申述买受人，恳求处置商品房生意合同项下买受人合同权力的，应当告诉出卖人参与诉讼;担保权人一起申述出卖人时，假如出卖人为商品房担保借款合同供给确保的，应当列为一起被告。
第二十七条 买受人未依照商品房担保借款合同的约好归还借款，可是现已获得房子权属证书并与担保权人处理了商品房典当挂号手续，典当权人恳求买受人归还借款或许就典当的房子优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人供给确保的在外。
第二十八条 本解说自2003年6月1日起实施。
《中华人民共和国城市房地产办理法》实施后缔结的商品房生意合同发作的胶葛案子，本解说发布实施后尚在一审、二审阶段的，适用本解说。
《中华人民共和国城市房地产办理法》实施后缔结的商品房生意合同发作的胶葛案子，在本解说发布实施前现已终审，当事人请求再审或许依照审判监督程序决议再审的，不适用本解说。
《中华人民共和国城市房地产办理法》实施前发作的商品房生意行为，适用其时的法令、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产办理法实施前房地产开发运营案子若干问题的回答〉》。
