抵押物的登记与抵押贷款关系

原告：某市大成贸易公司被告：某市金城房地产开发公司第三人：某市建设银行（一）案情1993年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签定一份协作合同，合同规则两边一起缔造A大厦，建设银行担任A大厦后期资金的悉数投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B大厦典当给建设银行。建设银行按惯例投入资金利率加两个点核算，并确保每笔资金运用周期为一年半。建设银行的协作赢利为资金实践投入量的10％。建设银行担任投入的资金由金城到其信贷部分处理典当借款手续。协议签定后，金城公司曾分九次与建设银行缔结典当借款合同，但都未处理登记手续。金城前后共借款1亿零50万元作为建设银行的出资。同年12月10日，金城因资金缺少，遂将B大厦卖给大成贸易公司（以下简称大成），每m2出价格为6580元。1994年3月1日，大成依约支付了定金和第一笔购房款8000余万元。同年12月底，因房地产市场疲软，房价跌落至4000元/m2左右。大成提出金城已将B大厦典当给建设银行，在出售时未奉告这一状况，构成诈骗。遂以诈骗为由诉至法院，恳求吊销合同。而建设银行在被追加为第三人今后，也提出金城在转让B大厦时未征得其赞同，要求将B大厦拍卖，并由其取得所得价款，以充抵金城的欠款。（二）对本案的不同观念第一种观念以为：金城在将B大厦出售给大成时，应当奉告大成B大厦现已作典当的状况，但金城隐瞒了这一重要状况，因而构成诈骗。第二种观念以为：虽然金城在转让B大厦时隐瞒了大厦已作典当的实在状况，可是还不能构成诈骗，大成之所以要求承认合同无效，是因为房地产市场疲软形成的。假如承认合同无效，则将大成所应承当的买卖危险转嫁给了金城。（三）作者的观念我以为剖析本案首要应当区别两种联系，即金城与建设银行的联系和金城与大成的联系。下面将别离对此作出论述：1.金城与建设银行的联系金城曾与建设银行缔结了一份协作合同，一起两边又缔结九份典当借款合同，那么两边究竟是协作联系仍是典当借款联系？严格地说，协作合同不是标准的法令用语，当事人实践上是签定一份一起出资、同享赢利的合伙型的联营合同。可是两边联营合同实践上是一种虚伪的民事行为，其实在目的是典当借款，并由建设银行获取高额利息。为什么说两边的法令联系实质上是典当借款联系？其原因在于：两边在合同中约好建设银行按惯例投入资金利率加两个点计息，协作赢利为资金实践投入量的10％，但建设银行并不承当A大厦的运营危险，并且建设银行所谓的出资是由金城处理了典当借款手续，因而它不契合协作合同所应具有的一起出资、共担危险的特色。特别应当看到，在联营合同中，联营各方一起出资，任何一方都不能为另一方担保出资的报答，更不能以自己的产业作典当，以担保另一方取得高额赢利，不然不只底子违反了民法的相等准则，并且也彻底不契合联营的性质。而本案中当事人两边的实在目的在于，由银行借款1亿元给金城用于房地产出资，而金城则以其所有的B大厦作为典当，但因为建设银行不满足于仅取得借款利率的利益，期望取得更大的收益，而又为防止更改法定借款利率，因而采纳上述所谓的联营方法，使银行取得按惯例投入资金利率加两个点计息和资金实践投入量的10％的赢利等优点。应当指出，即便当事人两边并未从事虚伪的民事行为以掩盖实在的民事行为，那么两边缔结的上述合同也是无效的。一方面，建设银行从事房地产开发的活动自身逾越了其运营范围，依据我国《商业银行法》第2条的规则，商业银行是指依法建立的吸收大众存款、发放借款、处理结算等事务的企业法人。建设银行从事房地产开发活动违反了《商业银行法》第74条有关商业银行不得出资于非自用不动产的规则。另一方面，该合同的中心条款归于联营合同中的保底条款。所谓保底条款，通常是指联营一方虽向联营体出资，并参加一起运营，共享联营的盈余，但不承当联营的亏本职责，在联营体亏本时，依然回收其出资和收取固定赢利的条款。依据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的回答》第4条的规则，“保底条款违反了联营活动中应当遵从的共负盈亏、共担危险的准则，损害了其他联营方和联营债权人的合法权益，因而，应当承认无效”。因为保底条款属该合同的中心条款，据此，该合同应归于无效合同。