【土地运用权典当】针对
划拨土地运用权典当应该怎样评价
划拨土地运用权典当评价在乡镇土地评价中比较常见。划拨土地由于没有运用年限，且土地运用证挂号面积一般较大，部分土地由于城市开发和建造，规划用处和实践用处都发生了改变，加上划拨土地进行典当时存在着许多约束条件，使该类型用地的评价比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地运用权典当评价时应留意哪些问题呢?
恪守土地评价的一般准则
土地运用权典当归于二级商场行为，但划拨土地没有通过一级土地商场，因而，当它直接进入二级商场后，评价时就要充沛考虑其特殊性，但有必要恪守土地评价的一般准则。在进行评价时，能够先将划拨土地假定成能够在揭露商场上自在转让的土地，并由此确认价格。只要在此假定条件之下，评价时才干契合代替准则、预期收入准则、最有用运用准则及供给与需求准则等。
充沛考虑评价中的危险
划拨土地运用权典当是一种具有中国特色的土地商场行为。由于划拨土地归于国有资产，因而进行典当前有必要通过有关部门的同意。典当人、典当权人还需要与土地管理部门签定有关核定
土地出让金的协议，其评价价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评价过程中，要充沛考虑典当期间的危险性，以保存性评价为辅导准则，在测算出预期土地价格之后，应进行必定起伏的危险系数批改，但批改起伏不宜超越20%。
划拨土地运用权典当评价的意图是为典当人，或典当权人进行典当借款供给价格依据，所以，评价时既要为典当人测算出土地的有用价值，又要替典当权人充沛考虑放贷的安全性。由于在典当人无法归还时需对典当物进行强制性的清偿处理，所以评价测算时还应考虑强制处置和有关费用。评价成果应该是扣除了处置费用后的价格，即评价价格等于商场预期价格减去强制处置费用。
仔细界定托付评价土地用处
具有划拨用地的单位大部分是乡镇国有企事业单位，并且取得划拨土地的时刻基本上在我国土地运用制度改革之前。跟着城市规划的调整和城市建造的逐渐铺开，许多本来的划拨土地用处发生了改变，有的由于路途建造带来商机而转变成商业用地，有的由于住所开发建造而转变为住所用地。现在这类土地大部分未到土地管理部门处理土地用处改变手续，形成实践用处、规划用处和土地运用证挂号的土地用处的不一致，因而，评价时要参照规划材料，依据土地评价的有用运用准则，仔细界定托付评价土地的用处，并要求托付方先丈量确认各类用处土地面积，然后依照不同用处分类测算土地价格，做到既遵从保存评价的准则，又防止评价成果失实。
对土地运用年限不作批改
由于划拨土地没有土地运用年限的约束，评价时难以确认土地运用权价格在运用年限方面的价格内在。此刻将地价界定为无限年期很不稳当。依据经济学原理，价格源于商场，价格自身归于一种商场行为，所以划拨土地运用权价格的年限能够界说为，规划土地用处下以评价时点为开始日期的法定运用年限，在评价时不宜进行土地运用年限方面的批改。
评价成果应包括土地出让金
关于划拨土地运用权价格，有人以为不包括土地出让金的地价，其实不能混为一谈。划拨土地运用权的典当评价成果应该是包括了土地出让金的地价。由于在进行典当前，典当人、典当权人需与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，在进行清偿处置时，法律规定有必要先赔偿土地出让金后，典当权人方可优先受偿。如果在核算中依然扣减土地出让金，就意味着两层扣减，会导致评价成果偏低，相关于典当人来说，则未能充沛体现出评价的公平性准则。
