一、根本案情
周某在县城建有房子一栋，2008年7月处理了产权挂号手续。次年，周某因生意亏本，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房子,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某两边于2009年8月15日签定了《房子生意合同》。合同签定当天，李某付出了购房款50万元给周某，周某将房子产权手续交给了李某，两边约好在两个月内处理
产权过户手续后由李某付出完余款。合同签定次日，周某外出务工，两边失掉联络，后李某亦外出务工，生意房子一向未能处理
过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此刻李某仍未回家。周某见当地房产已大幅增值，即到当地房管部分经过挂失补办了房子产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并处理了房子过户挂号手续。2001年末，李某外出务工回家，找到周某要求其处理房子过户手续，周某奉告房子已另卖给陈某。周某赞同交还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只需房子，两边发作胶葛。李某于2012年3月将周某诉至法院。
二、不合
法院在审理过程中，呈现两种不同处理定见。第一种定见以为，李某与周某签定的《房子生意合同》有用，应持续实行，讼争房子归李某一切。尽管周某已将房子另售陈某，并处理了过户手续。但周某在将房子另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的现实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签定的《房子生意合同》吊销。
第二种定见以为，尽管李某与周某签定的《房子生意合同》是有用合同，但两边未处理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且处理了产权过户手续，完成了物权搬运挂号，陈某获得了房子的合法物权。因而，李某与周某签定的《房子生意合同》已不能完成其意图，无法实践实行。法院应判定免除李某与周某签定的《房子生意合同》，由周某交还购房款给李某，并按
违约责任补偿李某的经济损失。
三、分析：笔者赞同上述第二种定见，其理由是：
本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签定的《房子生意合同》是有用合同，李某已实践付出了大部分购房款，为什么还不能获得房子一切权?这就牵涉到
不动产转让中的合同效能与物权效能的联络了。《中华人民共和国物权法》第九条规则：“不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发作效能，未经挂号，不发作效能，但法令还有规则的在外。”从该法条可看出，不动产品权挂号，最根本的效能表现为，除法令还有规则外，不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发作效能，未经挂号不发作效能。当事人尽管缔结了合法有用的生意房子合同，只要依法处理了房子一切权转让挂号后，才发作房子一切权变化的法令成果;不经挂号，法令不以为发作了房子一切权的变化。依据此，我国对物权变化在立法原则上选用的是债务方式主义，意思主义是破例。
何为债务方式主义?这是与意思主义、物权方式主义相对而言的。咱们知道法令行为是引起物权变化的诸法令现实中最重要的一种，依据法令行为的物权变化怎么进行，各国物权立法上有三种方式，即意思主义、物权方式主义、债务方式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债务意思表明而发作效能，亦即标的物一切权移转仅以生意合同为依据，既不需求还有物权行为，也不需求以交给或挂号为一切权移转的收效要件。本案的第一种处理定见便是这种观念。而物权方式主义则指标的物一切权的移转除了生意合同外，还需求当事人就移转标的物一切权达到物权合同再加上挂号或交给始能移转一切权。这种物权变化显得烦琐。债务方式主义指的是意思主义与挂号或交给的结合，其间心是：物权的变化，只需在债务的意思表明之外加上挂号或许交给即可，不需还有物权的合意。由此，债务方式主义引起 物权变化的关键有二：一是依据法令行为的物权变化须以债务行为的有用为条件;二是挂号是不动产品权变化的收效要件。简言之，有用的债务(合同)行为是物权变化的条件和原因，而挂号或交给是物权变化的表现方式。我国物权立法原则上选用的是这一方式。详细到本案，李某与周某签定的《房子生意合同》，仅是搬运不动产品权的意思表明，而不动产挂号则是搬运物权意思表明的方式，只要二者结合才完成了物权行为。
由上可看出，合同效能与物权效能是两个应当区别的概念。合同有用并不必定发作物权的变化，但物权变化的条件是必定合同有用。我国《物权法》第十五条规则：“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同建立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同效能。”这就阐明以发作物权变化为意图根底联络，主要是合同。而合同是归于债务法令联络的领域，其建立以及收效应该依据合同法来判别。我国的民法学将这种合同看成是物权变化的原因行为，也便是前述所说的条件，而不动产品权的变化一般只能在挂号后收效。依法建立收效的合同或许不能发作物权变化的成果。这可能是因为物权因客观形式发作变迁，使得物权的变化成为不可能;也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其间一个买受人陈某先行进行了不动产挂号，其他的买受人李某便不可能获得合同约好转让的物权。
因而，有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同和物权的建立、改变、转让和消除自身是两个应当加以区别的概念。除非法令有特别规则，合同一经建立，只需不违背法令、行政法令的强制性规则和危害国家利益、社会公共利益等，亦即不违背《合同法》第五十二条规则的景象，就可以发作效能，属有用合同。合同仅仅当事人之间的一种合意，发作的是债务债务联络，并不必定与挂号联络在一起。而挂号是针对民事权利的变化而设定的，它是与物权的变化联络在一起的，是一种物权变化的公示办法。挂号针对的并非合同行为，而是针对物权的变化所采纳的一种公示办法。假如当事人之间仅就物权的变化达到合意，而没有处理挂号，合同依然有用。本案中李某与周某缔结了房子生意合同之后，合同就现已收效，但因没有处理挂号手续，房子一切权不能发作移转，李某不能获得物权。相反，陈某与周某就房子生意达到了合意即签定了合同，并处理了产权搬运手续，房子一切权发作了搬运，陈某获得了物权。所以，在不动产转让中掌握好合同效能与物权效能的联络就显得至关重要了。
