营改增落地后，二手房生意卖方需求交纳增值税，不再持续交纳营业税。增值税税率与营业税相同，可是核算方法不同，这就决议了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎样核算增值税?增值税征收细则是什么?不同区域增值税交纳以及减免状况如何?
5月1日之前签定的合同，交纳营业税仍是增值税?
国税总局发文清晰，个人转让住宅，在2016年4月30日前已签定
转让合同，2016年5月1日今后处理产权改变事项的，应交纳增值税，不交纳营业税。
增值税税率是多少?减免规则是什么?
1、非北上广深区域增值税税率及减免规则：
①个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的住宅对外出售的，免征增值税。
2、北上广深增值税税率及减免规则：
①个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非一般住宅对外出售的，出售收入减去购买住宅价款后的差额依照5%的征收率交纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的一般住宅对外出售的，免征增值税。
3、增值税附加税交纳规则(营业税也交纳，且份额相同)：
增值税附加税包含城市保护建造税(7%)、教育费附加(3%)和当地教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额削减，附加税税额也会削减。
增值税核算方法
增值税=【含税出售额÷(1 税率)】x税率;
附加税=增值税x税率。
增值税核算器
此处以100万房产生意额为例核算增值税：
1、征收营业税时：营业税=100万x 5%=50000元，附加税=50000x(7% 3% 2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：增值税=100万÷(1 5%)x 5%=47619元，附加税=47619x(7% 3% 2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。
归纳：营改增后，100万的
房产税费能削减2667元。
营改增后，二手房生意计税根据
5月1日营改增施行后，房地产生意与租借的抵扣细则包含六点：
1、交契税时，计税成交价扣除增值税;
2、租借房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;
3、土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为扣除增值税后的收入;
4、个人转让房子的应税收入扣除增值税，增值税计入产业原值;
5、个人租借房子的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房子的，在核算转租所得时扣除其向租借方付出的租金及增值税额;
6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。
5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超越两年的房产免征增值税，没有节约状况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。
