【案情摘要】
2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号
商品房与被告签定《商品房购销合同》。依照合同约好，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房子交给原告运用，但在交房时，原告因被告未按合同约好的期限向原告交给房子而与被告发作胶葛。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼恳求：（一）要求免除原、被告所签《商品房购销合同》；（二）要求被告交还原告购房款63万元并付出利息35154元；（三）要求被告付出原告违约金216720元。
山西成诚律师事务所刘银栋律师承受被告托付，作为其署理人参加了本案一审的诉讼活动。
原告诉称：原、被告签定合同后，原告于2000年10月27日向被告交清悉数购房款63万元，但时至今日，被告仍未能按合同约好交房，被告的行为构成底子违约，故原告要求免除合同，一起，恳求法院依据法令规则和合同约好判令被告交还原告购房款并付出利息及违约金。
被告辩称：被告在合同约好的期限内告诉原告验房，并处理交房手续，但原告在验房时提出被告的房子存在风裂问题，不具有交给条件，而回绝接纳合同约好的房子（向法庭供给了相关的依据）。所以，并不是被告未在合同约好期限内交房，而是原告未按合同约好接纳房子。原、被告在实行合同中原告违约，因而原告诉讼恳求的违约金和利息不能建立，被告依法不该该承当违约职责。
被告署理人署理定见摘要：
一、原、被告两边签定的《商品房购销合同》合法有用，应遭到法令的维护，合同两边均应当按合同约好实行自已的职责。
二、《商品房购销合同》不具有免除条件，依法不该予以免除。
1、合同约好的免除条件不建立。合同清晰约好被告逾期三个月不能交房的，原告能够免除合同。现实上，在合同约好期限内，被告已告诉并接洽原告交房验房，被告没有违约。
2、法令规则的合同免除条件亦不建立。原告恳求免除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定免除条件的规则。
3、原、被告两边未就免除合同的条件缔结过补充协议，亦未达到改变原合同的协议。
三、原告所提的房子风裂问题并非质量缺点。
1、在《商品房购销合同》中，原、被告约好了质量保修条款。也就是说，房子作为一种产品而言，其呈现一些小的质量问题是不可防止的，所以，原、被告通过合同的办法设定了被告在所交给房子存在一些细微的质量问题时的保修职责。
2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题悉数予以整改，该商品房已彻底具有交给运用条件。
四、原告不依照合同约好接纳房子，应当承当违约职责。
1、被告供给的“楼宇接纳记载”依据证明：被告按合同约好告诉原告检验交房，原告也于2001年11月4日对其所购房子进行了检验，并非被告不交房；
2、被告供给的“关于某大厦内墙抹灰质量状况的阐明”及“竣工检验阐明书”依据证明：原告所购房子内墙抹灰是作为
样板房之一，工程检验后呈现的内墙风裂现象，此问题不属于质量问题，而且，被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。一起，“竣工检验阐明书”证明该工程施工质量等级为优秀，彻底具有交给条件。
3、被告供给的“谈判纪录”依据证明：原告不按合同约好接纳三层的房子，而是要求八层的房子，在其无理要求遭到回绝的状况下，就以种种托言要求退房的现实。
综上，真实的违约方是原告，而非被告。原告应当依照合同约好承当违约职责。
法院确定现实及判定成果：
在本案通过开庭后，在法庭的掌管下，原、被告自愿达到宽和，调停协议如下：
一、免除原、被告之间签定的《商品房购销合同》；
二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元，二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元；
三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承当。
【审裁成果剖析】
合同经两边当事人洽谈一致达到合意而构成，依据我国《合同法》的规则，合同免除分为：洽谈免除和单独免除。洽谈免除是在合同实行进程中，经两边当事人洽谈一致，免除合同，是合同权力职责停止的一种办法。单独免除是指在合同实行进程中，一方当事人依据法令的规则或合同的约好向对方当事人提出免除合同的要求。故单独免除又分为法定免除和约好免除。
本案中，原告依据《合同法》关于法定免除的规则，以被告未按约好的期限向原告交给房子，已构成底子违约为由向被告主张其法定免除权。现实上我国《合同法》对法定免除权作了十分严厉的规则。在审理进程中，被告及其署理人有足够的依据证明其实行了交给房子的职责，而原告并无相反的依据以支撑其诉讼主张，被告如此抗辩为其终究达到较成功的的调停协议奠定了根底。
法院在查清现实的根底上，掌管两边当事人进行调停，使原告赞同抛弃主张违约金和利息，并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达到协议，其实溯其根源仍是因为各方当事人均遵从了“以现实为依据，以法令为准绳”的底子原则。
【胶葛成因剖析及防止胶葛的办法】
在商品房买卖合同的实行进程，
开发商与购房人之间发作胶葛已层出不穷。而本案是一原因当事人退房而引发的胶葛，究其原因，仍是归结为合同的实行存在瑕疵。开发商在开发整个小区，或大规模的楼盘时，难免会呈现各种令业主不行满足的景象，可是业主在购房主张权力应严厉按合同约好来行使。房子质量存在瑕疵并不肯定意味着开发商已构成底子违约，而我国《合同法》对法定免除权行使的权限规模底子界定在“对方构成底子违约”的这样一个领域内，所以业主在主张权力时应按合同约好向开发商提出要求，并精确体会“底子违约”的概念精华，只要这样，才干有用地得到法令的支撑。不然不光增大了诉讼本钱，乃至会给自己形成较大的经济损失。
总归，只要严厉依法缔结合同、依约实行合同，才干有用地完成维护本身合法权益的问题。对此，律师主张：
一、细化合同中的重要条款；二、重视合同实行进程中的依据搜集。
