土地出让契税，根据不同方法获得的土地运用权，其契税计税根据应区别不同状况处理。下面，就让咱们详细了解土地出让契税的相关常识。
《中华人民共和国契税暂行法令》：
第二条本法令所称搬运土地、房子权属是指下列行为：
(一)国有土地运用权出让；
(二)土地运用权转让，包含出售、赠与和交流；
第三条契税税率为3-5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规则的起伏内依照本地区的实践状况承认，并报财政部和国家税务总局存案。
根据《中华人民共和国契税暂行法令》(国务院令第224号)第四条规则，契税的计税根据为：“国有土地运用权出让、土地运用权出售、房子买卖，为成交价格。”
不同方法获得的土地运用权，其契税计税根据应区别不同状况处理。
(一)国有土地运用权出让
财政部国家税务总局《关于国有土地运用权出让等有关契税问题的告诉》(财税[2004]134号)进一步清晰了不同状况国有土地运用权出让的契税计税价格问题。
1、以协议方法出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包含
土地出让金、土地
补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、
拆迁补偿费、
征地管理费、市政建造配套费等接受者应付出的钱银、什物、无形资产及其他经济利益。
“市政建造配套费”是指规划、建造等部分收取的用地配套费、城市路途、桥涵、公共交通设备等市政公用设备工程配套费、城市环境卫生和园林绿化费、城市排水工程建造费、消防设备建造费、人防设备易地建造费、新式墙体资料专项基金、城市商业网点建造费和城市教育网点建造费等，一起还包含公共电力建造配套费、城市自来水建造运用费、供热工程建造费、管道燃气设备安装费等，也便是一般所称的"大配套费用".
没有成交价格或许成交价格显着偏低的，征收机关可顺次按下列两种方法承认：
(1)评价价格：由政府同意树立的房地产评价组织根据相同地段、同类房地产进行归纳鉴定，并经当地税务机关承认的价格。
(2)土地基准地价：在没有评价价格的状况下，参照县以上人民政府公示的土地基准地价，核算契税计税价格。详细核算方法为：以总征用面积而非出让面积与单位基准地价相乘，得出契税计税价格。因为总征用面积含部分预留路途面积，假如所征用土地紧靠路途，其相同出让面积的正常价值一般高于非靠路途的景象。
2、以竞价方法出让的，其契税计税价格，“一般”应承认为竞价的成交价格，土地出让金、市政建造配套费以及各种补偿费用应包含在内。对竞价方法，有三点须特别引起留意：
一是征收机关在承认计税根据时应根据拍卖成交承认书所列示的成交价款所包含的详细项目详细分析。如有的拍卖成交承认书是全体打包拍卖，成交价格中包含政府一切应收的费用，而有的则仅包含疆土部分收取的费用，没有包含城市规划部分和建造监管部分收取的费用，如市政建造配套费等。竞价的计税根据首要是：土地出让金 土地补偿费、安顿补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费等 市政建造配套费 其他运营服务性费用(首要包含拍卖佣钱、土地评价费、土地测绘技能服务费、公告费、服务费等费用)。
二是怎么正确理解“一般”的意义。大凡竞价出让，首要需要对该宗土地运用权参照当地基准地价结合系数批改等进行技能性评价，然后再行拍卖，起拍价是在评价价格的基础上，正常拍卖价不会低于评价价，因而承认为竞价的成交价格。可是关于比较偏僻城镇、村原零散国有土地运用权另行处置，假如选用揭露竞价的方法进行处理，有时竞价或许远低于基准地价，乃至低于协议出让的价格。这时假如也选用竞价的成交价计税，显着有违税收的公正准则，(如上述按协议出让方法则按不低于基准地价计税)因而不能依照竞价的成交价计税，应依照评价价或基准地价计税。
三是关于以其他揭露竞价方法，如采纳摘牌等方法获得的土地运用权，契税计税价格一般应为拍卖价格(也要看详细拍卖成交承认书的金额项目构成，进行恰当调整)加土地接受者付出原土地运用权单位或土地实践运用者的费用，再另加其他相关运营服务性费用。
(二)国有、集体土地运用权转让
契税计税根据为合同承认的成交价格以及由接受方实践付出的超出合同的悉数价款，包含接受者应付出的钱银、什物、无形资产或许其他经济利益。
1、一般状况的土地运用权转让契税计税价格。实践工作中依照合同成交价、评价价、土地剩下运用年限的摊余基准地价孰高准则承认。
2、拍卖价格显着偏低的土地运用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地运用权以及银行处理到期债务典当的土地运用权等状况，因为强势一方的介入，加之拍卖操作不行标准，其拍卖价格一般大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价。在这种状况下，契税的计税根据就不能依照财税[2004]134号国有土地运用权“出让”中“竞价的‘一般’应承认为竞价成交价格”的规则进行处理，而应根据“成交价格显着低于市场价格而且无正当理由的”，由征收机关选用正常的市场价格、评价价格、土地剩下运用年限的摊余基准地价核定征收。
3、没有成交价格或成交价格显着偏低而又没有评价价格的土地运用权转让，其计税价格应按不低于土地剩下运用年限的摊余基准地价计税。现在，税收征收机关尚没有树立托付评价机制，不或许做到对每一笔详细事务进行托付评价，何况托付评价的费用怎样处理也没有清晰规则，实施托付评价不现实。而土地运用权具有必定的运用年限，其价值随运用年限的削减逐步下降，在这种状况下应按所转让土地剩下运用年限的摊余基准地价计税。
(三)先以划拨方法获得土地运用权又改为出让的计税根据
先以划拨方法获得土地运用权，后经同意改为出让方法获得该土地运用权的，应依法交纳契税，其计税根据为应补缴的土地出让金和其他出让费用，也便是本次处理土地运用权手续，应向疆土资源部分所交纳的一切费用之和。其他出让费用包含土地管理费、土地登记费等。
(四)以其他方法接受土地运用权
1、土地运用权交流。契税计税价格为所交流的土地运用权价格的差额，由多交给钱银、什物或许无形资产、其他经济利益的一方交纳契税。当然也适用成交价格显着低于市场价格而且无正当理由的，由征收机关选用评价价格、基准地价或许正常的市场价格核定征收的规则。
2、土地运用权赠与和视同土地、房子权属搬运的景象。《中华人民共和国契税暂行法令细则》规则，以土地权属作价出资、入股；以土地权属抵债；以获奖方法接受土地权属；以预购方法或许预付集资建房款方法接受土地、房子权属视同土地运用权、房子一切权属搬运，应依照规则依法交纳契税。征收机关选用查账征收征收，或许选用合同价格，或参照土地运用权出售的市场价格、评价价格或基准地价、土地剩下运用年限的摊余基准地价等方法承认契税计税价格核定征收。
