处理购房告贷时，就有必要了解相关联的告贷知识。
一、告贷知识
现在，许多购房人都会挑选告贷买房，可是，当购房人真实处理告贷的时分，却感到很茫然，这就阐明购房人对告贷知识的了解很不全面，而购房人对告贷知识的短缺往往会给房地产
开发商供给做弊的时机：分明不具有告贷条件，却告诉购房人能够请求告贷，为的便是让购房人先交纳部分购房款。因而，购房人想要在购房时处理告贷，就有必要先了解相关的告贷知识。一般状况下，住宅告贷有三种：个人住宅商业告贷、个人住宅公积金告贷和个人住宅组合告贷。
1.个人住宅商业告贷
个人住宅商业告贷是指银行向购买自用住宅的自然人发放的告贷。也便是说，只要具有彻底民事行为才干的自然人，才干在购买本市乡镇自住住宅时以所购产权住宅为典当物向银行请求住宅商业性告贷。
2.个人住宅公积金告贷
个人住宅公积金告贷又名个人住宅担保托付告贷，是指住宅资金处理中心运用住宅公积金，托付商业性银行发放的个人住宅告贷。住宅公积金告贷是方针性的个人住宅告贷，利率较低，面向一切公积金缴存员工供给告贷，可是有必要以具有的产权住宅为典当物。
3.个人住宅组合告贷
个人住宅组合告贷是指契合个人住宅商业性告贷条件的告贷人，一起又缴存住宅公积金，他在处理个人住宅商业性告贷的一起还能够向银行请求个人住宅公积金告贷，也便是说，告贷人以所购本市乡镇自住住宅为典当物，能够一起向银行请求个人住宅商业性告贷和个人住宅公积金告贷。
4.告贷目标
(1)具有彻底民事行为才干的中国公民。
(2)具有乡镇常住户口或有用居留身份。
(3)在中国内地有居留权的境外、国外公民。
(4)安稳的经济收入，并具有偿还告贷本息的才干。
(5)有购买住宅的合同或协议。
(6)交齐首期购房款(购房总额的30%或30%以上)的购房人。
(7)有告贷人认可的财物作为典当或质押，或有满意代偿才干的单位或个人作为确保人。
5.告贷条件
(l)有必要持有合法的户口簿(不限本市户口)、身份证或许营业执照、法人代表证明或合法居留证、护照。
(2)购买银行指定发展商的
商品房。
(3)在银行开立存款专户，按银行要求存入一部分金额。
(4)同开发商签定合法有用的购房合同、协议和其他证明文件。
(5)赞同将所购房产作为告贷典当物。
(6)乐意实行告贷合同的悉数条款。
(7)赞同银行规则的相关(其他)条件。
6.告贷人需求出具并供给的材料
(l)居民身份证原件和复印件。
(2)房子认购书原件和复印件。
(3)首期购房款的交纳原件和复印件。
(4)月还款才干证明：个人及家庭的收入证明、存款证明(存折或其他有价证券)等。
(5)典当物或质押物清单、权属证明以及有处分权人赞同典当或质押的证明;有权威部门出具的典当物评价证明，确保人赞同供给担保的书面文件和确保人资信证明。
(6)请求住宅公积金告贷的，需持有住宅公积金处理部门出具的证明。
(7)告贷人要求供给的其他文件或材料。
7.告贷期限
告贷期限是指告贷人约束告贷人运用告贷资金的时刻，也便是指从合同签定之日起至合同债款(含本金、利息和各种费用)清偿之日止的这段时刻。告贷期限一般由提款期、宽限期和还款期组成。
提款期是指从告贷合同收效之日开端，至合同规则告贷金额悉数提款结束之日停止，或最终一次提款之日停止;宽限期是指从告贷提款结束之日开端，或最终一次提款之日开端，至榜首个还本付息之日停止，介于提款期和还款期之间。有时也包含提款期，也便是说从告贷合同收效之日起至合同规则的榜首笔还款日止的这段时刻。在宽限期内，银行只收取利息，告贷人不必还本或许本息都不必偿还，但银行仍按规则核算利息，并在还款期时向告贷人收取;还款期是指从告贷合同规则的榜首次还款日起至悉数本息清偿日止的这段时刻。依照我国法令规则，个人住宅告贷的最长年限为30年。
8.告贷程序
(1)购房人与房地产开发公司签定购房合同，并且交纳了首期购房款(有必要是已和银行签约的房地产开发公司)。
(2)购房人到银行托付的律师事务所处理按揭请求手续：交验个人材料、交纳相关费用、填写法令文件。
(3)律师事务所对购房人的请求进行初审，然后由银行批阅，假如银行检查不合格，将退
回购房人所供给的材料和所交纳的费用。
(4)由银行托付的律师事务所代理稳妥、公证和典当物的典当挂号、存案等手续。
(5)银即将告告贷项划拨到房地产开发公司的账户上，一起告诉购房人开端交纳月供。
9.告贷的偿还方法
(1)依照签定的告贷合同规则，每月交纳等额的偿还告贷。一般状况下，购房人在告贷合同规则的还款日前(每月)，自动在购房储蓄账户上存足每月应还的告贷本金和利息，由银行直接划拨购房人每月应还款。
(2)购房人假如想提早还款，应当提早一个月向告贷银行提出请求，这样能免除提早时刻的告贷利息，但利率依然依照原告贷期限的同期利率履行。
10.告贷的额度、期限和利率
(1)个人住宅商业告贷的最高额为所购住宅总房款的70%;个人住宅公积金告贷的最高额为所购住宅总款的80%，且单笔告贷金额不能超越30万元。
(2)告贷期限不超越30年，一般为10～25年之间。
(3)利率跟着告贷期限的长短有所不同，按告贷时中国人民银行的有关规则履行。
11.购房按揭告贷与房产典当告贷
按揭是指购房人在付出部分购房款后，将合同名下房产的
期房产权让给银行，以作为取得银行告贷的担保。只要当购房人还清一切告贷(本息及相关费用)后，才干将期房的产权换回，然后取得房子产权。假如购房人没有依照相关约好交纳本息及有关费用，银行有权处理合同名下的房产。
典当是指购房人将所购自用住宅作为告贷典当物，然后取得告贷。从本质上讲，它与按揭相似，可是，又多少存在着不同。
首要，两种告贷的建立方法不同。典当是典当权人(银行)约束典当人(购房人)对房产的一切权，将典当人的房产支配权转让给典当权人(银行)，也便是将典当物建立担保物权的方法建立。
按揭是指按揭权人(银行)对按揭楼宇享有债务，而并非享有物权，也便是按揭人(购房人)是以转让房地产的债务给按揭权人(银行)作为条件，取得银行告贷的。
其次，法令联系的主体不同。在典当联系中，假如债款人便是典当人，那就只要两个法令联系主体：典当权人和典当人。在按揭联系中，最少应该有三个法令联系主体：按揭权人(银行)、按揭人(买方)、第三人(房地产开发商)。
第三，先期的典当条件不同。购房人在向银行请求按揭告贷前，需求先向告贷银行存入必定数额的存款，必定时刻后，购房人才干向该银行提出按揭告贷请求，并且，这部分典当告贷能够用作购房，也能够有其他用处;而按揭告贷就只能用来购房。
第四，两边对典当物的危险职责承当不同。典当告贷，典当物危险由典当权人(银行)或典当人(购房人)承当。按揭告贷，楼宇的危险既不由按揭权人承当，也不由按揭人承当，而是由第三者(房地产开发商)承当。假如楼宇在工程竣工检验前遭到毁损，按揭人与按揭权人不承当任何职责。
二、怎么处理商业性银行告贷
个人住宅商业性告贷是银行用其信贷资金所发放的自营性告贷。详细指具有彻底民事行为才干的自然人，购买本市乡镇自住住宅时，以其所购买的产权住宅(或银行认可的其他担保方法)为典当，作为偿还告贷的确保而向银行请求的住宅商业性告贷。(典当告贷是商业性告贷中的一种告贷方法)
告贷条件
依据有关银行规则，凡契合下列两种状况之一的，即可请求住宅商业告贷：其一是参与住宅储蓄的居民;其二是住宅出售商和告贷银行有约好、由房地产担保企业为居民购房告贷向银行供给担保的。详细而言，全国各地状况尽管存在一些差异，但都是迥然不同，下面咱们以北京为例进行介绍。
现在北京市商业性个人住宅担保告贷的告贷目标有必要是具有彻底民事行为才干的法人。一起，告贷请求人有必要具有以下条件：
1.具有北京乡镇常住户口或有用居留证件;
2.具有契合北京市政府一致规则的购房合同或协议;
3.购买的新建商品房现已取得《北京市商品房出售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房改办赞同并报房子地点区域、县房改办、房地局存案的售房计划;
4.具有安稳的工作和收入，信誉杰出，有偿还告贷本息的才干;
5.有告贷银行认可的产业作典当或质押，或有满意代偿才干的法人作为偿还告贷本息并承当连带职责的确保人;
6.告贷银行规则的其他条件。
商业告贷合同有必要由售房人、购房人、告贷银行三方一起签定合同，方能收效。个人住宅商业告贷金额约束在总房价的70%，在请求商业告贷之前，个人有必要先付出总房价30%的购房款。
告贷全程
榜首步：提出请求
告贷人向告贷银行供给告贷请求时，有必要填写《××银行个人住宅担保告贷告贷请求表》，并随请求表提交以下材料：
1.告贷人的合法身份证件(居民身份证、户口簿或其他有用居留证件);
2.告贷人的安稳经济收入证明或偿债才干证明;
3.契合北京市政府规则的购房合同或协议;
4.购买新建商品房，应提交《北京市商品房出售许可证》;购买公房的，应提交经上级主管部门房改办赞同并报房子地点区域、县房改办、房地局存案的售房计划;
5.请求典当或质押告贷的告贷人须提交典当物质押权力凭据清单、权属证明、评价证明;请求确保告贷的须提交确保人赞同确保的书面定见及确保人的资信证明;
6.告贷银行要求供给的其他证明文件或材料。
第二步：告贷审阅
告贷银行依照有关规则检查告贷人请求材料，并在收齐告贷请求材料之日起3个月内向请求人作出正式答复。
第三步：签定合同
告贷银行赞同告贷人的请求后，两边签定告贷合同，并一起依据告贷担保方法签定典当合同、权力质押合同或确保合同。请求典当告贷的需求依法处理房产典当挂号手续，还须购买告贷银行认可的稳妥公司承保的个人住宅担保告贷确保稳妥及房子产业稳妥。请求权力质押告贷的须将质押产业权力凭据交告贷银行收押。第四步：告贷划拨
告贷合同在告贷人担保手续执行后收效。告贷银行于告贷合同收效后，将告告贷项直接划入告贷合同中指定的售房单位在该银行开立的存款账号，告贷人从合同收效后次月的约好时刻开端按月还款。
告贷担保
现在，商业性个人住宅担保告贷有三种告贷担保方法可供告贷人挑选，这三种告贷担保方法为住宅典当、权力质押和第三方确保，告贷人能够依据自己的状况挑选其间一种。
1.住宅典当告贷担保
以住宅典当作告贷担保的告贷银行可接纳的典当物有：所购买的住宅、自己现已具有(有产权)的住宅。假如告贷人以所购住宅作典当，按告贷银行的规则，则不需求对典当物进行评价，对告贷人来说能够节约一笔评价费用，假如以自己现已具有产权的住宅作典当，该典当物则需求经过银行指定的评价组织进行评价，典当人需求付出一笔评价费用，现在评价费用是依照政府规则的房地产评价收费规范收费的。以住宅作告贷担保，假贷两边要按有关法令规则到房地产处理机关处理典当物挂号手续，典当挂号费用由告贷人承当，告贷人挑选典当作告贷担保方法，还须按规则到告贷银行认可的稳妥公司购买典当物产业稳妥和告贷确保稳妥，并清晰告贷银行为本稳妥的榜首受益人，稳妥期不短于告贷期，稳妥金额不低于告贷的悉数本息，典当期间稳妥单由告贷银行保管，稳妥费用由告贷人承当。采纳典当担保方法，告贷人要付出典当挂号费用、稳妥费用和典当物评价费用，假如告贷人经济条件较为充足，这种方法是较为抱负的挑选，也是银行最乐意承受的告贷担保方法。
2.权力质押告贷担保
以权力质押作告贷担保，银行可承受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包含国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接纳人民币定时储蓄存单。告贷人请求质押担保告贷，质押权力凭据所载金额有必要超越告贷额度，即质押权力凭据所载金额要至少大于告贷额度的10%。各种债券要经过银行判定，证明真实有用，方可用于质押，人民币定时储蓄存单要有开户银行的判定证明及免挂失证明，告贷人在与银行签定告贷质押合同的一起，要将有价证券、存单等质押物交由告贷银行保管，并由告贷银行承当保管职责，假如告贷人要求进行公证，两边能够到公证机关处理公证手续，公证费用由告贷人承当。挑选质押告贷担保方法，要求居民家庭有足额的金融财物，依托这些金融财物彻底能够满意购房消费的需求，仅仅购房时难于变现或因变现会带来必定丢失而不想变现。因而，采纳质押方法，只要少数人才干做到。
3.第三方确保告贷担保
以第三方确保作告贷担保，此种方法需求告贷人供给告贷银行认可的确保人，依照告贷银行的要求确保人有必要为企业法人，为告贷人供给告贷确保为不行吊销的连带职责确保，告贷人挑选这种担保方法，首要要了解银行认可的第三方法人确保人需具有的条件，从银行的有关告贷规则来看，告贷人要供给第三方法人的营业执照复印件;第三方法人能独立核算，自负盈亏;有健全的处理组织和财政处理制度，有相当于AA级以上的企业信誉等级;在银行开有存款账户;无严重债务债款纠纷等。若第三方法人不契合这些条件或不契合其间任何一条，都不能经过告贷银行的检查，尽管资信好的非公益事业单位法人按规则也能够为本单位员工供给告贷担保，但需求告贷银行认可才行。挑选第三方确保作告贷担保有必定难度。首要，第三方法人是否乐意做这种承当连带职责的确保人;其次，第三方法人做承当连带职责的确保人的资历是否会被银行认可。因而，对大多数购房告贷人来说，这种方法不易成功，当然产权单位依照房改方针出售公有住宅，愿为员工供给告贷担保外，这儿仍存在银行对担保资历检查的问题。
