咱们入住小区都期望可以得到一个杰出的物业办理、保护服务，因而许多小区物业都会与小区住户签定物业办理合同，尽管合同具有束缚性，但也避免不了一些因物业服务不到位而发生的胶葛，下面咱们就来看一个物业办理合同胶葛事例，了解与物业办理合同有关的常识。
[案情]
被告：aa物业办理有限公司
原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原告与被告签定《ss住所办理合约》，约好由原告运用坐落ss14幢楼下编号别离为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号别离为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告托付工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢掉。原告即奉告被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案没有侦破。原告申述以为，按原、被告两边的办理合约，被告担任ss住所小区的办理业务，其职责包含保证治安及加强对车辆的进出办理。依据《广东省物业办理条例》及《中山市物业办理
实施细则》的有关规则，物业办理的规模包含车辆的停放及停放的场所，内容包含安全防备服务。因而，被告有法定的职责对车辆的停放进行办理并保证其安全。现因为被告未能对车辆实施满足的办理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承当
补偿职责。被告辩称，原、被告之间树立的是车辆停放合同联系，不是保管合同联系，因而被告对原告的车辆只需一般的治安保证职责，没有保管职责。而被告已在小区的4个出口树立门岗，并实施24小时保安巡查，实施了办理合约约好的保证治安、加强对车辆的进出及泊位办理的职责。且在公安机关侦破案子之前，不能仅依据原告的陈说就确定其摩托车是在小区内被盗的。因而，恳求法院驳回原告的诉讼恳求。
[裁判关键]
中山市人民法院经审理以为，首要，关于原告摩托车是否在ss住所小区内丢掉，依据原告的陈说，原告于2004年1月21日下午将其运用的粤T9F786号摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢掉，遂告诉小区值勤保安并向公安机关报案。原告的上述陈说与其在公安派出所报案的资料共同。依照最高院《关于民事诉讼依据的若干规则》第七十三条关于高度盖然性证明规范的规则，在案子没有侦破的情况下，应确定盖然性高的现实，即原告的粤T9F786号摩托车在ss住所小区内丢掉的现实。其次，关于原、被告之间属何种法令联系及被告应否对原告车辆的丢掉承当补偿职责的问题，因原、被告签定的办理合约对车辆的保管并无共同意思表明，两边当事人之间并未树立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业办理费，被告作为物业办理公司按政府规则的收费规范供给相应的物业办理服务，两边构成物业办理服务合同联系。而对车辆的办理属物业服务合同的一部分，被告在实施物业办理服务合一同，对小区内的车辆等产业负有合理、慎重的留意职责。被告虽配有值勤、巡查的保安人员，采取了必定的保安办法，但对收支的车辆并无进行挂号等较为有用的办理，未尽其应负的留意职责，故对原告车辆的丢掉负有必定的职责，应承当相应的民事补偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有必定的职责。鉴于此，原、被告两边职责参半，被告对此应承当50%的民事补偿。
一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院以为中山市人民法院确定的现实和作出的判定并无不当，维持原判。
[剖析]
本案是一同典型的物业办理服务合同胶葛案子，其间的关键在于对两边法令联系的性质及车辆是否在小区内丢掉的确定。以下对此别离剖析，以期对审理此类案子有所裨益。
物业办理服务合同的性质、特色及物业办理者保安职责的规模
“物业”一词的意义为“产业、财物、具有物、房地产”等，这是一个广义的领域。从物业办理的视点来说，物业是指各类房子及其隶属的设备、设备和相关场所。而所谓的“物业办理”，依据国务院《物业办理条例》第二条的规则，便是指业主经过选聘物业办理企业，由业主和物业办理企业依照物业服务合同约好，对房子及配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、办理，保护相关区域内的环境卫生和次序的活动。其间，物业服务合同是指物业办理企业承受小区业主或
业主委员会的聘任和托付供给物业服务,业主付出服务费用的书面协议。它清晰了物业办理企业和业主各自享有的权力和承当的职责，是树立业主和物业办理企业联系的法令文件，是业主的权力保证书，在整个物业办理活动中处于中心位置。就本案而言，两边签定的《ss住所办理合约》，供给了当事人两边活动的规模和准则，树立了物业办理服务合同联系。合约清晰约好，被告的职责包含保证治安及加强对车辆的进出办理。依据《广东省物业办理条例》及《中山市物业办理实施细则》的规则，物业办理的规模包含车辆的停放及停放的场所，物业办理的内容包含安全防备服务。因而，被告对原告停放的车辆有进行办理并作安全保证的职责。可是，咱们也不能凭仗这些约好和规则就以为被告对原告的车辆负有保管的职责，而应该辩证地剖析。
首要，依据国务院《物业办理条例》第四十七条：“物业办理企业应当帮忙做好物业办理区域内的安全防备作业”。由此可见，物业办理的保安功能被我国的相关行政法规则位为“帮忙”，物业办理企业自身并不能独立承载辖区内的安全防备作业。因而，保安替代不了差人，业主只能经过与物管企业约好更优质化的服务来添加安全系数，而决不能将物业办理抱负化成保险柜。
其次，物业办理合同是一种托付服务合同，不同于保管合同。物业办理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防备服务，是一种广义上的社会安全。保安不是警卫，只需尽到仁慈办理者的一般留意职责即可，不能要求其保证区域内所有的人身和产业安全。而保管合同则不同，它是对特定产业的监管，它要求办理者实施较大的留意职责。
再次，从物业办理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求交换的安全服务水平距离太大，显失公正。依据民法的公正准则和权力职责对等准则，业主不能凭仗交纳菲薄的保安费而要求物业办理企业供给天衣无缝的安全防备服务。
综上所述，就本案而言，尽管被告对原告的车辆不负有保管职责，但依据两边的物业办理服务合同联系，被告对原告的车辆负有办理并作安全保证的职责，而被告对收支的车辆并无进行挂号等较为有用的办理，未尽其应负的留意职责，故被告对原告车辆的丢掉负有必定的职责，应承当相应的民事补偿。依据公正准则和权力职责对等准则，由被告对原告丢掉的车辆承当50%的补偿职责是比较合理的。
