北京资深房地产袁玉柱律师评析房屋租赁合同纠纷案

根本案情：2002年1月12日，以重庆市现代农业开发园区处理委员会为甲方，重庆某现代农业股份有限公司为乙方，签定《用地协议》一份，约好甲方赞同乙方有偿运用重庆市现代农业开发园区面积为50亩的国有土地，作为花卉批发用地；如需改动合同规则的土地用处，应当获得甲方赞同，依照有关规则从头签定土地运用权出让合同，调整土地运用权出让归纳价金。该地块后由两个公司运营，即重庆某现代农业股份有限公司和重庆市某花卉交易中心有限公司，后者通过数次改变后更名为重庆某实业有限公司。2008年，被告某公司将场所租给被告某公司，后又回收自己运营。2006年10月13日，以重庆市某花卉交易中心有限公司为甲方，原告何某为乙方，签定《场租合同》一份，约好的主要内容是：甲方将花街门市、温室商场、空位租借给原告运营盆景，期限从2006年10月29日至2009年10月29日；依照先缴费后运用的准则，每次收费以三个月为一个单位；第一年不收取租金，第二年花街门市13元/㎡/月、温室商场8元/㎡/月、空位4元/㎡/月，第三年花街门市13元/㎡/月、温室商场10元/㎡/月、空位5元/㎡/月；合同签定之日，乙方向甲方缴付保证金1000元，合同期满，处理退租手续后未损坏场租设备的，即交还乙方保证金；合同租借期满，则合同自行停止，乙方应在租借期满3日内将场所移送甲方，甲方不补偿乙方租借期间场所发生的装修和其他费用。该合同未对原告租借场所的类型及面积进行约好。合同签定后，两边实行至2009年10月29日期满，未续签新的租借合同，持续按原合同实行。依据原告付出租金的收据显现，被告某公司收取原告空位租金至2010年3月28日，最终一个月的收取规范为480元/月，睡房租金收取至2010年5月13日，最终一个月的收取规范为200元/月。2010年4月27日，被告某公司向原告宣布告诉，主要内容是:商场不再与商户签定场租合同及续租事宜，要求原告接到告诉后在2010年6月15日前搬离，并完善相关手续事宜，逾期构成的相关丢失由原告自行承当。原告接到告诉后未搬离租借场所。2010年6月3日，原告等人托付重庆某律师事务所律师王某、宋某作为其诉讼代理人，付出了律师代理费，于2010年7月2日向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告仍未搬出租借场所，对苗木丢失、运费、人工费、根本生活收入、搬家过渡期间误工费、预期赢利丢失未举证证明。法院作出了如下判定：一、被告重庆某实业有限公司于本判定收效后当即交还原告何某保证金1000元；
二、原告何某于本判定收效后七日内搬离坐落重庆市渝北区某花市的租借场所，将其返还给被告重庆某实业有限公司；三、原告何某于本判定收效后当即付出被告重庆某实业有限公司到2010年6月15日的租金合计1400元；四、原告何某于本判定收效后当即付出被告重庆某实业有限公司自2010年6月16日起至搬离之日止的场所被侵吞丢失（其间，空位按480元/月核算，睡房按200元/月核算）；五、驳回原告何某的其他诉讼恳求；六、驳回反诉原告重庆某实业有限公司的其他反诉恳求。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）剖析:原告与重庆市某花卉交易中心有限公司（现为被告某公司）签定的《场租合同》系两边实在意思表明，不违背法令、行政法规的强制性规则，合法有用。两边合同于2009年10月29日到期后，原告持续运用租借场所，被告某公司未提出异议并定时收取原告租金，视为两边构成不定时租借联系。依据《中华人民共和国合同法》二百三十条之规则，不定时租借的当事人能够随时免除合同，但出租人免除合同应当在合理期限之前告诉承租人。本案中，被告某公司于2010年4月27日向原告宣布免除两边租借联系的书面告诉，要求原告在2010年6月15日前搬出，原告认可于宣布当天即收到该告诉，应视为某公司已在合理期限之前告诉了原告，原告未在三个月的合理期限内提出异议并恳求人民法院或裁定组织承认免除合同的效能，故两边租借联系已于2010年6月15日免除，原告要求免除合同已无必要，法院对原告的该诉讼恳求不予支撑。因为两边租借合同已免除，原告作为承租方负有向出租方返还租借物、搬离租借场所的职责，法院对被告某公司的该项反诉恳求予以支撑。两边租借联系存续期间，原告未交纳2010年3月29日至2010年6月15日的空位租金及2010年5月14日至2010年6月14日的睡房租金，依据最终一次收取的空位租金规范480元/月、睡房租金规范200元/月，原告共欠缴被告某公司空位租金1200元及睡房租金200元，合计1400元，该金钱原告理应付出给被告某公司。两边租借联系免除后，原告持续占用该门市，故应付出至搬离之日止的场所被侵吞的丢失，被告建议以合同约好的租金规范核算该丢失契合常理，且并未违背法令法规的禁止性规则，法院予以采用。因而，法院对被告某公司要求原告付出欠缴的到2010年6月15日的租金1400元及合同免除后至搬离之日止的场所侵吞丢失的反诉恳求予以支撑。关于原告所称被告许诺花市为永久花市，被告免除租借合同的行为违背诚笃信用准则，应补偿原告各项丢失的建议，因原告无有用依据证明被告向其做出过永久花市的许诺，且即便花市为永久花市，也不能确定原告与被告详细的租借协议就没有期限约束。现实上两边签定的为有期限的租借合同，该合同带起后，两边未续签新的合同，原告持续以原合同条件运用租借物，两边即构成不定时的租借联系。依据我国合同法的相关规则，不定时租借联系中，当事人能够随时免除租借合同，出租人免除合同应当在合理期限之前告诉承租人。故被告某公司要求免除两边的租借联系并提早告诉原告，不违背法令规则，也不违背合同约好。故原告的此项理由法院不予采用。依据《最高人民法院关于民事诉讼依据的若干规则》第二条规则，当事人对自己提出的诉讼恳求所依据的现实或许辩驳对方诉讼恳求所依据的现实有职责供给依据加以证明。没有依据或许依据不足以证明当事人的现实建议的，由负有举证职责的当事人承当晦气结果。据此，对原告要求被告补偿其直接经营丢失比照差价8万元、苗木丢失、运费、人工费4万元、根本生活收入32640元、搬家过渡期间误工费1500元、预期赢利丢失4万元、交还保证金1000元、付出律师代理费2000元的诉讼恳求，逐个剖析如下：关于原告要求被告补偿其宣布搬家告诉后原告直接丢失与正常经营前几个月比照差价8万元的诉讼恳求，因原告举示的用以证明该项现实的收据等依据的关联性法院不予承认，原告亦未供给其他依据证明原告在被告宣布搬家告诉前后的经营额收入距离。故原告的该诉讼恳求法院不予支撑。关于原告要求被告补偿其苗木丢失、运费、人工费4万元、根本生活收入32640元、搬家过渡期间误工费1500元、预期赢利丢失4万元的诉讼恳求，原告无依据证明上述四项费用是多少，且即便原告有依据证明上述费用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规则，租借期间届满，承租人应当返还租借物，返还的租借物应当契合依照约好或许租借物的性质运用后的状况，故原告负有返还租借物并使其契合依照其性质运用后的状况的职责，上述费用系原告实行该职责所发生的，不应由被告承当。综上，原告的恳求无现实及法令依据，对原告上述诉讼恳求不予支撑。对原告要求被告交还保证金1000元的诉讼恳求，因某公司收取了该保证金，现原告与被告某公司租借合同已免除，被告某公司理应承当交还保证金职责。对原告以花市处理混乱等为由要求被告某公司对其诉讼恳求承当连带职责的建议，因从原、被告庭审陈述及举示的依据来看，某公司并未与原告构成租借联系，亦未收取过保证金及租金，故原告要求被告某公司对保证金承当连带职责无现实及法令依据，法院不予支撑。对原告要求被告承当律师代理费及诉讼费的诉讼恳求，诉讼费用应按相关法令规则承当，原告要求被告补偿律师费无法令依据，法院不予支撑。