一、现在处理房子租借纠纷案子所根据的法令、法规及相关文件
(一)遍及适用的法令规范有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》。
(二)特别法及地方性规范有《中华人民共和国城市房地产处理法》(简称《房地产处理法》)、《深圳经济特区房子租借法令》(简称《租借法令》)、《深圳经济特区房子租借法令
实施细则》(简称《实施细则》)。
(三)有关司法解释及文件有1993年《广东省高级人民法院关于审理房子纠纷案子若干问题的定见(试行)》(简称《试行定见》)、1996年广东省法院《关于审理房地产处理法施行前房地产开发、运营案子若干问题的座谈纪要》(简称《纪要》)。
二、房子租借合同效能的确认
(一)房子租借合同有用一般应具有的条件是:1、《民法通则》规则的民事法令行为应具有的条件;2、租借房子拥有租借许可证;3、合同约好的租借用处与租借许可证上载明的房子用处共同;4、处理租借合同的挂号存案手续。
(二)从严厉意义上讲,一起具有上述四个条件的房子租借合同才是有用合同。但考虑到实践情况以及《租借法令》的地方性法规的性质,我市法院在确认房子租借合同的效能时,在遵从上述法令法规的准则基础上,结合上级法院的有关精力,详细情况详细处理:1、租借人一向未能收取房子租借许可证的,不管两边是否已实践实行,合同均应确以为无效;2、签定房子租借合一起租借人未收取房子租借许可证,但在合同实行期间或诉讼期间已补领许可证,且两边已对合同实践实行的,合同应确以为有用;3、签定房子租借合一起租借人未收取房子租借许可证,签约后两边未实践实行,一方或两边又无志愿实行的,按
无效合同处理;4、签定合一起,合同约好的房子用处与租借房子的实践使用功用不相符,但租借人在履约期间处理了改动房子功用的手续,房子具有了合同约好用处的条件的,合同应确以为有用;5、拥有租借许可证,租借合同又已实践实行,但未向房子租借处理部门处理挂号的,应承认合同有用,一起责令当事人补办挂号手续;6、租借合同作有用处理,责令当事人补办租借挂号手续及补交有关税费的,应在向当事人送达法令文书时,送交一份法令文书给当地房子租借处理部门存案。
三、有用房子租借合同纠纷的处理
(一)合同不免除,租借人申述仅要求承租人偿付欠租并付出滞纳金的,法院应予支撑,滞纳金从合同约好的规范核算;若合同约好的滞纳金规范过高而显失公正,应以中国人民银行规则的金融机构计收逾期付款的违约金规范(日万分之四)确认承租人敷衍之滞纳金。
(二)合同免除时有关问题的实体处理
1、如承租人欠租超越合同约好期限,合同应予免除;合同未约好期限的,欠租达三个月以上,合同亦应免除。
2、两边均赞同免除合同的,房子可先行交还给租借人。承租人对房子有装饰的,可待评价单位评价结束后交还;未进行装饰的,迳行交给。
3、承租人对房子有装饰时,对装饰的处理。合同有约好按约好处理;合同未约好的,能撤除的动产部分由承租人拆走,不能撤除的固定装饰,对租借人可用部分予以评价折旧,由租借人酌情承顶,给予承租人相应
补偿。关于不能承顶部分形成的丢失,因承租人差错导致合同免除的,装饰丢失由承租人自己承当;因租借人差错导致合同免除的,装饰丢失由租借人承当;两边均有差错的,由两边按差错巨细别离承当。
4、因承租人差错导致合同免除时的违约补偿问题。承租人应向租借人承当的
违约责任是:(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);(2)签约时所交租借定金由租借人没收;(3)当上述违约金及租借定金不足以补偿租借人因免除合同所受的丢失时,承租人还应向租借人另行付出丢失补偿金。