在我国，预售产品房按揭合同中并不事前搬运房子一切权，虽名为按揭合同，本质上仍为典当告贷合同。预售产品房按揭胶葛的处理本质上是对购房者、
开发商与典当告贷供给银行三方面联络的处理，是住所产品金消融的首要表现方法。作为一种新类型的房地产案子，在案子审理的实体方面给咱们带来许多新的问题，亟待解决。在此，笔者仅择其间的三个问题加以讨论。
一、产品房按揭胶葛中触及的合同联络
在一般的产品房按揭胶葛中，一般存在着四个合同，即产品房生意合同、按揭告贷合同，经过购房人与按揭银行签定的典当告贷合同中的典当、回购的详细条款加以承认的典当担保合同和确保担保合同。审理产品房按揭胶葛案子，有必要首要清晰这些合同及其表现的法令联络之间的联络。
司法实践中，遍及的观念以为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有独立性，随主合同的改动、消除而改动、消除。
(一)按揭合同不该是购房合同的从合同。首要，合赞同图相对独立。按揭合同的意图是假贷资金，购房合同的意图是购买房子，两合同寻求的意图并不具有依靠性，是各自独立的。其次，两者所生之债款的规模不具有依靠性。从合同所生之债款以主合同所生之债款为发作依据和限额，而按揭合同所生的债款可独自发作，两边是相对独立的。第三，购房合同的无效、可吊销并不必定导致按揭合同的无效、可吊销，只会影响到按揭合同的典当担保标的物发作变化，并不本质影响到资金假贷联络。银行贷出资金，首要考虑的是购房人的资信状况，即便购房合同有瑕疵，导致典当担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能供给其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必定要求免除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的免除有挑选权。从合同的相对性准则动身，应承认这两个合同是彼此独立的。
(二)典当担保合同、确保担保合同应是告贷合同的从合同，以告贷合同的存在为条件。但应清晰，该主合同是银行与购房人之间签定的告贷合同，而非购房人与开发商签定的购房合同。
(三)购房合同一般与典当担保合同、确保担保合同无关，但如购房
合同无效，特别是生意的标的物属不得典当的产业，购房人与开发商歹意勾结以危害银行利益，以合法方法掩盖不合法意图等景象，则将导致这两个
担保合同无效。
二、产品房按揭胶葛免除合同的确定
房地产价值巨大，不该容易免除合同，使购房者能够转嫁商场危险。一起合同免除后，亦可能使经合法挂号的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受丢失。考虑到其标的物价值大，影响大，触及当事人杂乱，各方利益堆叠，标的物又成典当标的，关于触及按揭的产品房生意合同不能容易免除。但也有人以为，应参照香港法令，存在按揭合同的购房合同不经银行赞同不得免除，这在外资银行中是一种遍及观点。笔者不赞同这种观点。由于英美法中，按揭是转让一切权的担保，在未清偿完债款前，与一切权有关的悉数
不动产权益都属银行，发作诉讼时银行是以房地产一切人的名义进行诉讼，未经银行赞同当然不能免除合同，使一切权发作搬运。而我国的按揭本质上是典当担保，开发商享有在建工程的一切权，在预售挂号后购房人享有房子的等待一切权，这两种权力一起指向的标的物同为按揭合同中的典当标的物，开发商、购房人赞同将该标的物典当给按揭银行，赞同按揭银行享有优先受偿权，一起作出典当的意思表明，应为按揭合同的本质上的一起典当人。免除合同本质上是在一起典当人之间发作权力搬运，并不影响银行的优先受偿权，两边当然能够行使权力，免除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在免除合同上要愈加稳重。
在下列景象下，购房者的利益遭受了严峻危害，可答应购房者免除预售合同：
1.发展商拖延交楼，在购房者申述要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种拖延交楼严峻违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严峻危害订约意图，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交给的房子楼层与原约好严峻不符，此刻可予免除合同。但关于朝向有所改动，应视状况而定。如改动的朝向更有利于寓居，通风采光更好，则合赞同图尚可到达，不足以构成底子违约，可经过违约金给付等手法加以调整，不宜解约。关于发展商交给的房子面积缩水或面积加大，如超越原约好面积3%的，视为严峻违约，可予解约，但如购房人已入住，从实践动身也不宜再免除。可经过调停，让开发商承当职责，对少面积则交还价款，多面积则由发展商自动抛弃该部分价款或以成本价收取。未超越原约好面积3%的，应视为建房过程中存在的正常差错，可经过调整购房金钱加以解决。关于交给的房子中供给的装饰与约好不符的，鉴于装饰是房子的附合物，并非房子主体，装饰不符可经过评价后予以
补偿，以给付违约金方法调整，不宜免除合同。
3.房子质量存在问题，应视不同状况加以确定：如房子仅存在细微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可经过修补、给付违约金方法补偿业主丢失，不该仅因违背合同中的一般性条款就免除合同。关于房子存在严峻质量问题，将足以影响寓居者的人身安全，经有权判定机关承认后，可视为其不能满意寓居意图，可予免除合同。
4.发展商以供给银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者供给告贷，嗣后又无法办好按揭手续供给告贷。此刻鉴于按揭告贷是购房者购房的先决条件，金钱的交给是合同的重要条件，不能供给告贷将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无挑选权，其无过错，故应视为合赞同图不能到达，能够免除合同。但假如是购房者自行挑选按揭银行，则开发商对按揭告贷不能办好无过错，不该免除合同，应给购房者必定宽限期来缓解资金困难。
5.关于购房者建议开发商所建房子环境与广告宣扬不符而要求解约的，应区别不同状况来对待。如广告用语仅仅用“桃红柳绿”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的理性宣扬，无实践约束力，不该因而予以解约;如广告用语运用清晰许诺，如“邻近一百米内有名校”等等，则如未契合，一般状况只应视为违约，不该免除合同，因合同的寓居意图尚能到达;但如该广告要约十分清晰，如“可入广州户口”，却又未能实行，而购房者的购房意图不仅为寓居，还因受广告内容招引，有激烈志愿要求满意广告要约的内容，此刻应视为合赞同图不能到达，对此种状况能够免除合同。
第 4 页购房合同免除后，怎么处理按揭合同呢?鉴于两者是联络严密的彼此独立的合同，在购房合同免除后，按揭合同并非必定免除，而应充沛尊重当事人的志愿。假如银行、购房人均不建议免除按揭合同，则不该免除。如银行建议免除，但购房人能另行供给等额担保，并无严峻违约也不该免除合同。如购房人建议免除合同，银行不赞同，则应分状况考虑：1.如银行是发展商指定，供给按揭是购房人购房的条件条件，则银行与开发商联络严密，其有监管金钱用处之责，现合赞同图不能完成，能够为银行违背了对合同项下的本质内容的严厉遵守，别的购房人拒交告贷本息，也已严峻违约，且此刻购房人有严峻敌对心情，持续实行合同已无实践意义，可判定解约。2.如按揭银行是购房人自行寻觅，与开发商无严密联络，现告贷已实行结束，告贷合赞同图已到达，因按揭银行无过错，仅仅购房人违约，在银行不赞同解约的状况下，应尊重守约方志愿，不该解约。假如按揭银行、购房人均赞同免除合同，则应尊重当事人协商一致的志愿，可同时免除按揭合同。3.假如事前合同有约好，免除按揭合同需经银行赞同，则应尊重约好，一般不该予以免除。但在烂尾楼的状况下，考虑到合同根底的严峻损失，可由法院参照形式改动准则予以免除合同。
三、产品房按揭胶葛免除合同后金钱的返还
免除了预售购房合同和按揭合同，必定触及到金钱的返还。产品房预售按揭中，金钱的去向是银行告贷给购房者，购房者向开发商交纳购房款。依据合同的相对性准则，权力人只能向其有合同联络或法定联络特定人建议权力，因而关于金钱的返还，应为：
1.开发商向购房者返还悉数购房款，包含购房者自付金钱和从银行告贷所获得的金钱。
2.购房者向按揭银行返还所告贷项本息，但应扣除其已偿还的金钱本息。开发商如签署了回购担保等确保条款，则应对其承当连带清偿职责。
关于因烂尾楼而免除合同，如按揭银行是发展商指定，在金钱的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，操控资金流向，其未尽到监控职责，对烂尾楼的发作有必定职责，可在金钱返还时，恰当削减违约金、利息等小业主的付出金钱，平衡各方利益。
在金钱返还过程中，也要留意保护按揭银行的利益，按揭的标的物是没有建好的房子，购房人没有获得产权，其典当的标的物严厉意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的债款，将此种权力进行典当，开发商也赞同在事实上将其享有的在建工程的产权典当给银行，能够为这种典当是一种事实上的一起典当。因而，不管是否免除合同，将房子的权力装备给开发商仍是购房人，都不该影响银行的优先受偿权。在告贷本息未偿还之前，房子的典当挂号存案不该免除，开发商假如另行出售要经按揭银行的赞同，不然获得典当物一切权的受让人有必要依有关司法解释替代债款人清偿债款，使典当权消除，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的金钱中，对归于银行本息数额内部分，将其视为典当物的变价，银行可完成优先受偿。
在金钱的返还过程中，要留意担保的竞合问题，如在按揭担保之前，该物业所占有的土地运用权如已被典当，且已合法挂号，则应顺次序顺次受偿，按揭合同中的约好不得与此相敌对。
关于“回购条款”，即银行在合同中约好购房者若不能如期还款，开发商有必要负还款的连带职责。假如开发商不如期付款，房子即转归银行一切。此种条款后一部分内容违背了担保法的有关规则，属制止流典当条款，应为无效。前一部分条款应视为银行的同一债款既存在》房子典当物的担保，又存在开发商的一般确保担保，对这种状况的处理在担保法司法解释收效前，《担保法第二十八条虽有规则，开发商只应对物的担保以外的债款承当确保职责，但此为开发商的权力，权力可自在抛弃，开发商签署回购条款，应视为对检索抗辩权的抛弃，应予认可其效能。在担保法司法解释收效后，考虑到按揭标的物是一起典当，开发商作为第三人也供给了物的担保，应依该司法解释第38条的规则，答应按揭银行具有挑选权，其更能够径行要求开发商作为确保人承当还款职责，这也与担保法之保证债款完成的立法主旨相一致。当然，在开发商实行回购条款后，其将替代银行的典当权人的位置，对按揭标的物享有优先受偿权。
