一、现在处理该问题的司法现状。
现在，人民法院在审理乡村房子生意合同胶葛时，对其效能的确定主要有三种观念：一、合同有用。理由是《合同法》规则，违背法令、行政法规的强制性规则的合同方为无效;《〈合同法〉解说》进一步规则，人民法院承认
合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。我国对乡村房子生意至今未进行专门立法，我国法令、行政法规对乡村房子生意行为亦未作制止性规则。二、合同无效，但不返还。理由是出卖方的行为自身能够视为对宅基地运用权的一种抛弃，而法令并不制止这种抛弃行为;别的，《合同法》第58条中规则：“……不能返还或许没有必要返还的，应当折价
补偿……”。其间“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指根据实践情况的需求，而运用扩张解说来了解“没有必要返还”能更好的倡议诚笃信用准则，保护生意安全，保证乡村环境安稳。三、合同无效，彼此返还，但反悔一方对另一方作出补偿，处理准则是不诚信者不得益。
二、我国相关法令规则的前史演化。
1982年时国务院拟定过《村镇建房用地处理法令》，该法令第四条规则“制止生意、租借和违法转让建房用地”;第十四条规则“乡村社员、回乡落户的离休、退休、退职员工和武士，……建房需求宅基地的，应向地点生产队请求……报公社处理委员会同意;的确需求占有犁地、园地的，有必要报经县级人民政府同意。同意后，由同意机关发给宅基地运用证明”。第15条规则“因为生意房子而搬运宅基地运用权的，应按第14条的规则处理请求、检查、同意手续。”“出卖、租借房子的，不得再请求宅基地”“社员迁居并撤除房子后腾出的宅基地，由生产队回收，一致按排运用”。从上述规则看，其时的法令制止建房用地的直接生意，并不制止房子的生意，仅仅规则了房子的生意需求通过有关机关请求、检查、同意。但该法令于1986年被《土地处理法》明令废止。
1986年的土地处理法：第三十八条规则(1988年未修改)“乡村居民建住所，应当运用原有的宅基地和村内空闲地。运用犁地的，经乡级人民政府审阅后，报县级人民政府同意;运用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府同意。”“出卖、租借住所后再请求宅基地的，不予同意。”
1999年第2次批改的土地处理法：第六十二条“乡村乡民一户只能具有一处宅基地”“乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予以同意”。第六十三条“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造”。
有关司法解说：1963年最高法院《关于贯彻执行民事方针几个问题的定见》规则“社员的宅基地，包含有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队团体一切，一概不能租借和生意。但仍归各户长时间运用，长时间不变。宅基地上的附着物如房子、树林、厂棚、猪圈、厕所等永久归社员一切，社员有生意或租借房子的权力。房子出卖今后，宅基地的运用权即随之搬运给新房主，但宅基地的一切权仍归生产队一切。”
1984年最高法院《关于贯彻执行民事方针法令若干问题的定见》则以为，村镇公民之间因为生意房子搬运宅基地运用权而发作的胶葛，应根据国务院《村镇建房用地处理法令》中规则的检查、同意手续处理。
1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将乡村房子生意行为按《土地处理法》第四十七条规则的生意或以其他方式不合法转让土地行为予以处分。
国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》中规则：“乡村的住所不得向城市居民出售。
2004年12月24日，国务院《关于深化改革严厉土地处理的决议》着重：“加强乡村宅基地处理，制止城镇居民在乡村置办宅基地。”
浙江省高级法院1992年纪要：“生意乡村的私有房子，如两边自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实践运用和处理了房子，又没有其他违法行为，仅仅生意手续不完善的，应确定生意联系有用，但应着其补办有关手续。”
可见，(1)以上法令仅仅制止或约束乡村的土地运用权出让、转让或租借，但没有直接制止或约束乡村房子的生意和租借。(2)乡民出卖房子的结果是不能再批阅宅基地。即使到1999年第2次批改的土地处理法后，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》及国务院《关于深化改革严厉土地处理的决议》也才有相应的政府规章对此进行制止，但上述规章均不是《合同法》规则的法令、行政法规。
三、根据上述司法现状及立法演化，笔者以为，对乡村房子生意合同的效能确定，应以有用确定为准则，无效确定为破例;在1999年前的乡村房子生意合同一般均应作有用确定。对其理由作如下论说。
(一)从法令原理层面进行剖析。
首要，《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第五十二条规则：“有下列景象之一的，合同无效：(一)一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，损害国家利益;(二)歹意勾结，损害国家、团体或许第三人利益;(三)以合法方式掩盖不合法意图;(四)损害社会公共利益;(五)违背法令、行政法规的强制性规则。”在合同无效的五种景象中，乡村房子生意无效最大程度上适用的是第五种景象，即“违背法令、行政法规的强制性规则。”这儿只着重违背法令、行政法规的强制性规则，除此外，难以作扩大解说。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解说(一)第四条规则：“合同法施行今后，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。”这进一步清晰了在实践审判工作中，使用“违背法令、行政法规的强制性规则”确定合同无效的适用范围。确定乡村房子生意合同无效也是这些规则。“违背法令、行政法规的强制性规则”作为确定合同无效的法定理由，并不是简略地看某一个法令、行政法规里的强制性规则，而有必要从无效合同的法令结果上去考虑是否损害国家利益、团体利益或许第三人利益，换句话说，违背法令、行政法规的强制性规则，推导不出损害国家利益、团体利益或许第三人利益而去确定合同无效，这在理论和实践上毫无意义，这便是调查无效合同的损害结果，没有损害结果，哪来无效，假如机械地适用，相反地会导致本来合意的两边中任何一方的歹意得到法令上的支撑，然后损坏现已构成的生意次序。
