一、概述
一般意义上的房子有两类，一类是城市房子，还有一类是乡村房子。乡村房子指位于乡村团体一切土地上的房子，一般为乡村团体经济安排和农人个人或家庭一切。而乡村宅基地运用权,不只具有物权的特色，并且在必定程度上与团体经济安排的成员资历和福利联络在一起，具有无偿性。城市房子是指在国有土地上缔造的住所性质的房子，首要包含产品房、二手房以及
经济适用房等，本文首要议论产品房生意流程及危险防备的相关问题。
二、产品房生意流程
(一)产品房的概念
产品房是跟着福利性什物分房准则的撤销，城镇居民住所逐渐完成商场化、货币化而呈现的。产品房是指由
房地产开发企业缔造并出售的房子，与为处理员工住所而缔造以及公民个人经赞同自行缔造的日子住所是有显着差异的。在日常日子中，产品房的生意多以预售(期房)的方法呈现。
(二)产品房预售流程
1、满意产品房预售的条件要求
依据《中华人民共和国
城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市产品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发运营管理条例》的规则，产品房预售实施预售答应证准则，房地产开发企业预售产品房，应当契合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交给悉数土地运用权出让金，取得土地运用权证书;c、持有缔造工程规划答应证和施工答应证;d、工程发展到达规划形象发展的二分之一以上，并已承认施工发展和竣工交给日期;5、法令、法规规则的其他条件。开发运营企业进行产品房预售，应当向房地产管理部门请求预售答应，取得《产品房预售答应证》，请求企业需求提交以下证件：a、产品房预售答应请求表;b、开发运营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地运用权证、缔造工程规划答应证、施工答应证;d、投入开发缔造的资金占工程缔造总投资的份额契合规则条件的证明;e、工程施工合同及关于施工发展的阐明;f、产品房预售计划，应当阐明产品房的方位、面积、竣工交给日期等内容，并应当附预售产品房分层平面图。房地产管理都门在接到请求后，应当查验有关证件和材料，进行现场查勘。经检查契合预售条件的，应当在接到请求后7日内核发《产品房预售答应证》。对不契合条件的，应当书面告诉预售人并奉告不予核发的理由。未取得《产品房预售答应证》的，预售人不得进行产品房预售。
2、缔结预售合同
房地产开发企业预售产品房时，应当向预购人出示产品房预售答应证，参照当地房地产管理部门拟定的演示文本，与预购人缔结预售合同。合同应当载明产品房的修建面积和运用面积、价格、交给日期、质量要求、
前期物业管理方法以及两边的违约职责等，产品房出售推广产品房生意合同演示文本，核算产品房面积，应当实行国家房产测量规范规范。
3、银行对产品房预售合同的进行检查(需求处理按揭借款时)
银行首要检查房地产开发商的主体资历及资信情况，包含营业执照、企业赞同证书、合资或协作合同、公司章程、近期财务报表、验资陈述等。其次，银行对按揭标的物工程发展情况、位于方位、出售价格等项目进行检查，要求房地产开发商供给立项批文、国有土地运用权转让合同、国有土地运用权证、红线图、修建用地答应证、规划和竣工平面图、修建答应证工程预算、概算、承建单位营业执照、施工答应证、施工合同、施工发展情况、产品房预售答应证等文件。最终，银行对预售产品房按揭合同进行检查，包含对购房人的主体资历检查，假如是个人购房，需检查其是否具有彻底民事行为能力，要求其供给合法身份证明、薪水证明或银行存款证明，以及购房人与房地产开发商签定的产品房预售合同，预付购房款总价款30%以上的收据等，假如是单位购房，须检查其是否具有法人资历，银行可要求购房单位供给营业执照、年赞同证书、公司章程、财务报表、验资陈述、审计陈述、董事会或相似决策机构赞同请求按揭借款的抉择，董事会授权代表签署有关法令文书的授权书及相关材料等。还要检查当事人的意思表明是否实在，以及合同是否契合法定的方法要件。
4、预售合同挂号存案
产品房预售人应当自合同签定之日起30日内报当地房地产管理部门挂号存案。
5、房子交给查验
房子到达预售合同约好的交给条件后，房地产开发企业应当及时向购房人宣布告诉书，购房者在约好的期限内带齐一切文件材料到指定地址处理相关手续。在查验交代时，售房人应当出示缔造工程质量核验合格单，并将《住所质量保证书》及《住所运用阐明书》交给购房者。在查验交代后，由两边签署房子交代书，即为正式交给。
6、处理预售产品房的过户手续
预售产品房的房地产开发企业应当在依法处理新建产品房初始挂号并取得房地产权证后，与购房人向房地产生意管理机构提出过户请求，处理房地产权力改变挂号。处理
产权过户手续一般包含挂号收件、勘丈绘图、产权检查、制作权证、收费发证等程序。
产权挂号的榜首程序便是挂号收件。挂号收件表明主管机关承受产权人建议权力的请求。因而，产权人有必要填写请求书，并交验有关证明、证件，经检查契合挂号条件的，予以收件，即承受请求书，收存需求进一步检查的有关证明、证件。勘丈绘图是对已请求产权挂号的房地产逐户、逐处进行实地勘测，查清房地现状，测量核算面积，核实墙体归属，制作分幅平面图，补测或修测房子分幅平面图，为产权全面检查和制图发证供给依据。对请求挂号的房子，经过仔细详尽的实地勘测和测量制图，把握了房子悉数实况材料今后，即可转入产权检查。产权检查是以产权档案的前史材料和实地调查勘测的实践材料为根底，以国家现行的方针、法令和有关的行政法规为依据，对照请求人提交的请求书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋仔细检查其请求挂号的房子产权来历是否清楚，产权搬运和房子改变是否合法等整个杂乱详尽的作业进程。对请求人请求的房地产，经过检查承认能够颁布产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的首要作业是制作应颁布的产权证件。收费发证是产权挂号发证作业最终程序，要求把应收的挂号费收缴入库，把应发的权证发放到一切权人手中。
三、产品房生意中的首要危险防备
关于任何一个房地产开发企业来说，在开发房地产项目进程中，想彻底躲避一切的危险也是不实践的，怎么有用的操控产品房生意进程中的危险，关于进步开发商的收益率、保护良好信誉，保证企业持续稳定发展至关重要。
1、产品屋出售前广告宣扬危险防备
在房地产商场中，大都房地产开发企业会采纳期房的方法来运作，以售“楼花”的方法进行出售，以此取得项目开发的缔造资金，削减自己的资金压力。因为这种方法的特殊性，存在许多不承认性，购房者多依据房地产开发企业的广告宣扬来决议是否购买其产品房，因而，关于一个房地产开发企业来说，广告宣扬规划怎么，将直接影响着期房的出售情况，至关重要。
《最高人民法院在审理产品房生意合同纠纷案件司法解释的了解与适用》中清晰规则，产品房的出售广告和宣扬材料是要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所做的阐明和许诺详细承认，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格的承认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。由此看以看出，对房子开发项目的宣扬也是有法令的清晰约束的，不能恣意宣扬，关于有些宣扬或阐明，尽管没有在产品房生意合同中清晰规则，依然能够作为合同条款，一旦交给房子时达不到宣扬的条件和规范，开发商就要承当相应的法令职责。所以，在制作和规划期房出售广告时，应当考究必定的战略，做到既能充沛宣扬咱们的楼盘，又能防止承当职责。
在产品房宣扬广告中，应当一直把握好一个准则，即关于宣扬用语切忌清晰详细。首要，关于广告宣扬的内容必定不能过于清晰和详细，比方楼盘的规划目标，包含容积率、绿化率、配套日子设备等，不要用详细的数字或设备称号来阐明。能够用一些表演示围的形容词来阐明，比方绿化率极高，容积率很低，日子配套设备比较完善了等等。不要说装备了医院、校园、超市等，当然，假如咱们的开发商能够作到这些，当然能够大肆宣扬了;其次，关于样板房，必定要在样板房内的明显方位标明“本样板房仅供参考，以产品房生意合同约好为准”。依据《产品房出售管理办法》的规则，开发商没有阐明实践交给的房子的质量、设备及装饰与样板房是否共同的，实践交给的房子应该与样板房共同。因而，样板房作为宣扬东西，也应当作为交给房子时的查验规范。假如开发企业对此不予充沛注重，将或许承当违约职责的晦气结果。
2、产品房出售时签定认购书的危险防备
因为房地产开发项目投入资金大，周期长的特色，许多房地产开发企业多选用认购书出售形式，在没有取得预售答应证的情况下，经过放号等方法，来查验商场对自己开发的楼盘的承受程度，然后为下一步调整计划或许正式开盘出售了解，堆集必定的客户资源。因而，开发商往往会安排进行预定、认购等方法，收取购房者一部分定金，与购房者签定认购协议，在协议中约好一些基本内容，比方房子的面积、方位、户型等，在取得了预售答应证后，再经过洽谈缔结正式的产品房生意合同，将认购书中的首要内容固定在产品房生意合同中。当然取得预售答应证后也能够签署认购书，即俗称的“大定”。
关于认购书的效能问题，并非一概都是有用的。认购书其实便是一个预定，与产品房生意合同是预定和本约的联系。是对将来缔结正式的产品房生意合同的一个预先约好。认购书并不是产品房生意合同。一般是在缔结产品房生意合同存在法令上的妨碍时(没有取得预售答应证)而缔结的。在签定认购书后，生意两边只能依据诚笃信用准则，在签定产品房生意合同的条件成果后，要求对方就产品房生意合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签定的认购书都是有用的。假如认购书实践上被依法认定为生意合同，那么在未取得预售手续时便是无效的。假如一个项目连国有土地运用权都没有取得，仅仅修了一个售楼部就开端出售，签定认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对此问题，房地产开发企业应当有一个清醒的知道。
在签定认购书时，咱们开发商应当留意一些问题。首要，要防止成为生意合同。在认购书中只能约好一些中心的内容，比方房子的方位、面积、价格等。关于不能承认的问题，比方面积，应当清晰注明以测绘陈述承认的面积为准;关于取得预售答应证的时刻，也尽量防止约好清晰的期限。交房时刻以及违约职责等问题，也尽能够在签定正式的产品房生意合同时约好。其非必须发表项目信息及手续现状，防止被认定为诈骗导致双倍补偿。
3、产品房生意合同中违约职责的危险防备
关于房地产开发企业来说，房子缔造进程中会有许多不承认性，延期交房或许延期处理房子产权证是常有的工作，怎么有用的在房子生意合同对此违约职责的作出约好，是十分重要的。
当延期交房或许延期处理房子产权证的情况发作时，合同并不必定导致免除。依据《合同法》的规则，此刻，买受人是撤销权人。是否挑选免除合同，权力在于买受人。产品房生意合同中也清晰约好，买受人有权要求免除合同，并应以书面方法将免除合同的要求告诉出卖人，书面告诉在送达出卖人时，合同才免除。也便是说，在呈现逾期交房或许逾期处理产权证书时，合同处于一个不承认的情况，是否免除或许持续实行，关键在于购房者的挑选。此刻，开发商能够依据自己的需求，经过对合同条款的设定，来挑选是否免除合同或许持续实行。比方，开发商能够在合同中清晰约好，免除事由呈现后，购房者应在合同约好的期限内，以书面方法告诉开发商是否免除合同。若买受人没有在约好的时刻将免除合同的书面告诉送达开发商，就视为买受人抛弃免除合同的权力，这样，买受人就不能要求免除合同，而只能挑选持续实行合同，然后只能要求开发商承当付出违约金了。若现已签定的合同中没有设定这些条款，开发商依然有补救办法。比方能够在呈现免除合同的事由后，开发商能够催告买受人在必定期限内作出是否免除合同的挑选，若买受人没有在合理的期限内作出决议，就视为抛弃撤销权，然后就只能持续实行合同了。经过以上办法，咱们开发商在呈现了逾期交房和逾期处理产权证书的情况下，就能够把握主动，依据自己的运营情况，来挑选是否免除合同或许持续实行了。假如在房价上涨速度很快的情况下，免除合同承当违约职责的本钱，远远低于将房子从头回收再次出售所取得的利益，此刻咱们开发商就能够挑选免除合同。而在房价上涨幅度很小，或许呈现房价跌落的情况下，开发商就能够挑选持续实行合同，仅付出违约金。
