咱们知道，土地价格是指在正常商场条件下必定年期的土地运用权未来纯收益的现值总和，其权力特征是出让土地运用权。那
划拨土地运用权价格内在是怎样的呢?划拨土地运用权价格的评价办法是怎么的?这些问题接下来，在这里由
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土地价格是指在正常商场条件下必定年期的土地运用权未来纯收益的现值总和，其权力特征是出让土地运用权。虽然与出让土地运用权比较，我国对划拨土地进入二、三级商场有着十分严厉的约束，并且制止运用划拨土地进行运营活动，但划拨土地运用权经同意仍是能够依法进行典当、转让、租借的，因而划拨土地运用权价格是土地价格的特别办法。虽然在疆土资源部疆土资发[2001]44号文件中清晰了划拨土地运用权价格“能够依据划拨土地的均匀获得和开发本钱，鉴定划拨土地运用权价格”，但具体怎么评价划拨土地运用权价格，国家并没有制定规范的格局，本文力求结合评价实践，对划拨土地运用权价格评价进行一些讨论。
一、划拨土地运用权价格内在
阐明划拨土地运用权的价格内在，最主要是清楚地界定其价格构成和运用年限。
划拨土地运用权价格有两个根本的组成部分，即土地均匀获得本钱和开发本钱。以企业为例，在经过划拨办法获得土地运用权时，企业除了要付出土地补偿费、安顿补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安顿费及相关税费外，还要投入资金用于付出建筑厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等根底设施的配套，才干满意企业的出产需求。企业在获得土地并开发完成后，与其他出产要素相结合才干从事出产运营活动然后获得赢利。而土地作为一种必不可少的出产要素，土地运用者获得土地以及然后对其进行开发所花费的土地获得费和开发费能够以为是购买土地这个特别产品的费用，而开销的费用必定要考虑其资金利息以及出资购买土地发生的赢利，因而，划拨土地运用权价格就包含土地获得费用、土地开发费用、税费、利息和赢利。
划拨土地运用权价格的评价作为特别类型的宗地评价，也要对托付评价宗地的运用年限进行界定。现在，对划拨土地运用权价格评价中的运用年期的界定有两种状况：一是依据国家有关法律规则，划拨土地运用年限设定为无限年期;二是依据评价宗地的设定用处设定其年限为该用处的法定最高出让年期。笔者在实践工作中更倾向于后一种做法。事实上不管是出于何种评价意图对划拨土地运用权价格进行评价，都是托付方(企业)的一种经济行为，比如作价入股、典当、企业改制等等。依据我国法律规则，土地一级商场由政府操控，进入二级商场的土地有必要是以有偿办法获得的才干转让。因而，划拨土地假如因为运营需求进入二级土地商场，有必要要转为有偿运用，包含出让、租借、国家授权运营、国家作价出资(入股)等几种办法，其间出让在以上几种办法中占肯定份额，而不管选用哪一种有偿运用办法均有运用年期约束。为了能与有偿运用土地必定年期的价格相和谐，笔者以为划拨土地运用权价格评价中应设定有限运用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用处的最高出让年期共同。
二、划拨土地运用权价格的评价办法
依据《乡镇土地评价规程》，划拨土地运用权价格评价，可选用收益还原法、商场比较法、剩下法、本钱迫临法和基准地价系数修正法等，简略来说能够经过正算和倒算两种途径核算划拨土地运用权价格。
(一)正算法
正算法是直接依据“均匀获得和开发本钱”进行评价核算。依据本钱迫临法的核算公式可知，这种办法是以获得和开发土地所消耗的各项费用之和为根底，再加上必定的利息、赢利、税金和土地
所有权收益来确认土地价格的评价办法。即土地价格是由重置土地获得费用、土地开发费用、税费、利息、赢利、土地所有权收益累加而成，类似于产品价格的构成，十分清楚清晰，易于被社会各界了解、认可。其间，土地所有权收益源于“增值地租”，应当归土地所有者――国家所有，因而，划拨土地运用权价格应为土地本钱价格，即土地获得费用、土地开发费用、税费、利息和赢利之和。
(二)倒算法
倒算法是先选用收益还原法、商场比较法、剩下法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评价办法，核算出必定年期、必定开发程度及容积率水平下的出让土地运用权价格，这个价格包含土地获得费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再依据划拨土地运用权价格与出让土地运用权价格的差异，倒算出划拨土地运用权价格。
现在，许多当地都是以评价地价的必定份额收取
土地出让金(土地增值收益)，出让金份额比较固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物价局合发了廊土[2001]8号文件，象基准地价相同，规则了不同等级、不同用处的国有土地运用权出让金规范。由公式：出让土地运用权价格=划拨土地运用权价格 土地运用权出让金，能够得出划拨土地运用权的价格=出让土地运用权价格-土地运用权出让金。
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