租房合同纠纷：装修费用与合同解除

租房合同纠纷：装饰费用与合同免除（作者：张志胜，北京律师）一、根本案情原告王某（反诉被告），男，1968年3月2日出世，汉族，住北京市丰台区南顶路康泽园小区4号楼。被告（反诉原告）李某，女，汉族，1978年7月22日出世，住北京市丰台区彩虹城五区1号楼。2006年9月中旬，王某与李某就丰台区彩虹城5区某门面房租借事宜到达口头协议后，王某向李某交给两个月的租金25000元，李某将该房子交给王某运用，王某对房子进行了装饰。2006年10月5日，王某与李某签定书面租借合同，约好：李某将丰台区彩虹城5区某门面房租借给王某运用，月租金12500元，每三个月提早付清一次，每年递加5%房租，租借期自2006年10月5日至2012年10月4日，水电费由王某交纳，物业费、取暖费由李某交纳。尔后，王某用此房子运营棋牌室但未处理营业执照。2006年12月，王某与李某因租金发生纠纷，加之运营状况糟糕，王某搬租借借屋。随后，李某回收租借屋并进行了装饰。2008年1月，王某向北京市丰台区人民法院提起诉讼，恳求免除租借合同并要求李某付出装饰费合计37236元。收到法院传票后，李某提出反诉，要求王某付出2006年12月至2007年2租金37500元。庭审过程中，王某建议：李某在口头约好时曾表明租借屋面积170平方米，而房产证标示建筑面积140平方米，李某存在诈骗行为。李某建议：两边签定的合同有用，应当持续实行，王某应当付出拖欠的租金。2008年5月30日，北京市丰台区人民法院作出一审判定：（1）免除王某与李某于2006年10月5日签定的房子租借合同；（2）驳回王某诉讼恳求；（3）驳回李某反诉恳求。二、律师谈论1、本诉与反诉的联系。本诉，即首要提起的诉讼，无庸赘述。反诉，即本诉被告依据本诉原告诉请标的，针对本诉原告提出的，旨在吞并、抵消或对立本诉的诉讼。反诉不同于辩驳，是一个独立的诉；辩驳只是在诉讼中对对方建议的批驳。反诉提出有必要具有特定性（依据本诉标的）、牵连性（与本诉标的有关）、主体一致性（只能针对本诉原告提出）及阶段性（在本诉举证期限届满前提出，法律规则有争议）。民诉法第52条规则了当事人的反诉权，民诉定见第156规则当事人能够在法庭争辩完结前提出反诉，证据规则第34条第三款规则当事人应当在举证期限届满前提出反诉。依据后法优于前法之规则，当事人应当在举证期限届满前提出反诉，实际上，这也是便于兼并审理所要求。2、房子租借合同的承租方对房子的改进或增设需求通过租借人赞同。一般来说，承租人只能合理运用租借房子，未经租借人赞同不得改动房子现状，不然，承租人应当承当由于改动租借房子现状而形成的危害赔偿责任（合同法第223条）。有一种状况破例，那就是租借房子需求修理时，租借人不及时实行修理责任，此刻，承租人能够自行修理，而且，租借人应当承当承租人所付出的修理费用（合同法第220条、221条）。本案中，王某在未经李某答应的景象下，私行装饰房子，会发生两种结果：一是法院确定该行为系为了使租借房子到达正常运用而作出的合法行为，那么，李某应当承当装饰费用（还有约好在外）；一是法院确定该房子自身处于正常运用状况，那么，王某装饰行为应当预先得到李某赞同，不然，赔偿损失。3、口头约好到书面签约之间，当事人应当仔细核实履约条件和履约难易程度。本案中，口头约好到书面签约之间有20天左右，王某完全可能对租借屋的面积、朝向、楼层及实用性等方面做全面的调查，并有时机反悔，惋惜，王某没有这样做。到了法庭上，王某建议李某诈骗，法官当然难以置信。在此，我建议读者，合同签字之前，一定要先核实签约状况。4、本案判定中存在一个瑕疵。王某恳求免除合同的建议得到支撑后，法院判定驳回王某的诉讼恳求是过错的，应当是驳回王某其他诉讼恳求，不然，判定自相矛盾，当事人莫衷一是，好在李某没有据此提起上诉，王某的权益得到了保证。（原创著作，切勿抄袭，侵权必究）作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京闻名学者型律师，曾承受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参与司法考试(律师执业资格考试)阅卷，主阅论述题第三题。2006年参与美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师职业多年来,一向专心于经济纠纷与刑事辩解的处理，成功处理案子上百起，积累了丰厚的办案经历。联系电话：010-67675113，13718017337，13911920598；张律师主页：http://www.yyylaw.com；驾车或搭车道路：京广桥下车即到。