合同的效能，又称合同的法令效能，是指法令赋予依法建立的合同具有束缚当事人各方甚至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人发生法令上的束缚力呢﹖当事人缔结合同是一种通过合意的民事行为，假如契合法令规则的条件，则是一种民事法令行为，在法令上发生束缚力。《民法通则》第五十五条规则：民事法令行为应当具有下列条件：?(一)?行为人具有相应的民事行为能力;?(二)?意思表明实在;?(三)?不违背法令或许社会公共利益。也便是说缔结合同的行为假如契合上述条件便是民事法令行为，合同在法令上就发生了束缚有关当事人和第三人的效能，否则不发生法令效能。
不发生法令效能的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规则了
合同无效的几个条件：?(一)?违背法令和行政法规的合同;?(二)?采纳诈骗、钳制等手法所签定的合同;?(三)?署理人逾越署理权限签定的合同或以被署理人的名义同自己或许同自己所署理的其他人签定的合同;?(四)?违背国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被承认无效后，当事人根据合同所获得的产业应返还给对方，有差错的一方应
补偿对方因而所受的丢失;假如两边都有差错，各自承当相应的职责。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》规则合同无效的条件是：?(一)?一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;?(二)?歹意勾结，危害国家、团体或第三人利益;?(三)?以合法方式掩盖不合法意图;?(四)?危害社会公共利益;?(五)?违背法令、行政法规的强制性规则。因无效合同所获得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有要返还的，应当折价补偿;有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。
房地产合同是众类合同中性质较为特别的一类合同，此类合同的缔结不只要恪守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规则，所缔结的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门处理相关的同意、挂号等手续，合同方能发生法令效能。作为海南特区来说也不破例。可是前些年海南房地产因为盲目开发、缺少预见和规划，使房地产商场开展过热、过快，加之其时有关这方面的法令法规不健全，出台滞后，形成海南房地产商场紊乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开端实施，这种现象才逐步得以平缓，海南房地产商场也才开端逐步步入正轨。
