购房时，在签修订生意合同之前，两边常常会先签定《认购书》，承认购房意向的根本条款。签定认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书彻底取决于两边当事人的自愿。实践中，围绕着“认购书”常常会发作各种争议和胶葛。那么，购房认购书的法令效力是怎样的？
商品房认购书的法令效力
关于
商品房生意过程中认购书的法令问题，在最高人民法院《关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》别离有相应规则：
第四条 出卖人经过认购、订货、预定等办法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不可归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订货、预定等协议具有《商品房出售管理办法》第十六条规则的商品房生意合同的主要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当承认为商品房生意合同。
实践中，相关争议的要点，一般都围绕着上述司法解说的第四条来承认。假如是购房者反悔，拒不签修订式生意合同，则不交还定金。假如是
开发商违约，无法在约好的时刻内签修订式的生意合同，则承当双倍返还定金的职责。当然，假如有其它丢失，还或许依据缔约过失职责承当其它职责的或许。不过从实践来看，假如略微懂得一点技巧，很或许做到合法地躲避《认购书》中的定金罚责条款。比方说，买方在签定认购书后，尽管心里反悔，可是并不表现出来，仍在约好的时刻找开发商洽谈签修订式《商品房生意合同》，一般两边还要就《商品房生意合同》的详细条款进行洽谈承认，究竟《认购书》只能承认一些最根本的条款内容，正式的《商品房生意合同》内容要杂乱得多。假如对合同中的一些条款买方与与开发商怎样商议也无法达到共同，导致两边无法签定《商品房生意合同》，那法令上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》免除或失效，定金原数交还。
同样是反悔，假如直接说便是违约，定金不退;假如以
合同条款无法达到共同为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数交还。当然，换到开发商的视点也是如此，假如开发商想反悔，往往会在供给合同文本时对一些条款进行严苛的设置，让购房者无法承受。
所以，这种《认购书》真实的法令约束力，并不强。当然，从维护购房者的视点讲，假如非要走这个程序，仍是要提示两点：
榜首，《认购书》一般仅仅预定签约的效果，建议认购书中约好的预备签约日期不要太长，避免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。由于有的开发商在房子不具有出售条件无法签定《商品房生意合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约好较长签约周期，用这个办法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。尽管咱们前面剖析过《认购书》的法令约束力往往不是很强，但不要忘掉，一旦签定《认购书》，首要履行义务的是购房者，由于购房者往往要先交纳必定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商建议违约职责，不可还要申述，很费事的。而假如购房者违约，人家开发商只需一个告诉，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者仍是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，由于危险会相应下降。
最终，再简略总结一下，在商品房生意合同无法缔结的状况下，怎么依据不同状况适用《认购书》中的定金罚则：
(1)假如购房者无正当理由不按《认购书》中约好的时刻、地址去签约，开发商有权不予返还定金。
(2)假如是开发商差错导致两边不能签定商品房生意合同，开发商应双倍返还定金。
(3)两边对不能签定预售合同均无差错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数交还。
比方关于认购书中未承认的其他购房合同条款，两边经洽谈无法达到共同，这关于生意两边都不视为违约，此刻导致购房合同无法签定，就归于两边均无差错。假如在这方面您还有什么疑问，能够向
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